近日，網(wǎng)上流傳一份《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實(shí)施意見》的文件，文件從土地供應(yīng)、土地競價(jià)、預(yù)售管理、價(jià)格管理、戶籍居民信貸、非戶籍居民信貸、公積金貸款政策等15個(gè)方面對蘇州房地產(chǎn)市場進(jìn)行新的部署和要求，可謂全鏈條、全覆蓋、立體式的調(diào)控新規(guī)。

　　其中最引人注目的當(dāng)屬針對非戶籍居民購房。文件明確提出：非戶籍居民申請第二套住房，需提供2年內(nèi)累計(jì)1年納稅記錄或社保證明，首次購房首付20%，已有1套及以上，停止貸款。這也意味著，蘇州或?qū)⒊蔀槭讉€(gè)重啟限購的二線城市，雖然針對的對象僅為非戶籍居民的二套房。

　　“除了土拍新規(guī)尚未確認(rèn)，其他基本確認(rèn)了，昨天住建局已經(jīng)召集開發(fā)商開會(huì)，口頭傳達(dá)了上述文件內(nèi)容，正式發(fā)布的時(shí)間待定。”蘇州某品牌房企負(fù)責(zé)人說，此次蘇州針對外地戶籍居民除了限貸，還增加了限購，這是比較有亮點(diǎn)的地方。“本次限購只針對外地人，蘇州本地人不限，而且外地人只限第二套，還是兩年中有一年社保即可，所以總體比較溫和，對市場的影響不大，可能只是心理層面的影響。”

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，蘇州此類政策，體現(xiàn)了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路，也體現(xiàn)了對于下半年房價(jià)管控的決心。由于強(qiáng)調(diào)的政策實(shí)施范圍為蘇州市區(qū)，這意味著昆山、太倉等下轄縣市并不包括在內(nèi)。

　　高價(jià)地兩個(gè)月內(nèi)付清地款

　　由于此前蘇州已經(jīng)針對預(yù)售管理、價(jià)格管理、戶籍居民信貸作出了相關(guān)規(guī)定，因此文件在這幾個(gè)方面只是做了重申，新出臺的規(guī)定除了非戶籍居民的限購限貸，還有土地出讓方面的新規(guī)則。文件稱，蘇州將加大土地供應(yīng)，今后3年，市區(qū)每年供地400公頃，其中普通住宅不低于70%，增加單批次供應(yīng)。參與土地競拍的房企，保證金由20%調(diào)整為30%以上，首付款由50%調(diào)整為60%以上，3個(gè)月內(nèi)全款付清。同時(shí)，設(shè)定土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)，超過市場指導(dǎo)價(jià)，2個(gè)月付清全款，超市場指導(dǎo)價(jià)，工程封頂預(yù)售，超市場指導(dǎo)價(jià)10%，竣工驗(yàn)收后預(yù)售，超市場指導(dǎo)價(jià)25%，終止網(wǎng)上競拍，轉(zhuǎn)“一次性報(bào)價(jià)方式”競價(jià)，此環(huán)節(jié)最接近所有報(bào)價(jià)平均價(jià)則為競得者。公積金貸款政策方面，第二次使用，首付比例由20%調(diào)整為30%，利率上浮10%。

　　蘇州某當(dāng)?shù)胤科筘?fù)責(zé)人也稱，調(diào)控政策原計(jì)劃8月初出臺，但考慮到要和南京同步，所以就放了一放，“土地競拍的新規(guī)會(huì)增加開發(fā)商的現(xiàn)金流成本，使得開發(fā)商舉牌會(huì)更謹(jǐn)慎，同時(shí)也會(huì)促進(jìn)開發(fā)商聯(lián)合拿地。”

　　在土地競價(jià)的規(guī)則制定上，應(yīng)該說蘇州頗費(fèi)心思。通過設(shè)定土地出讓的市場指導(dǎo)價(jià)，能夠有效抑制高地價(jià)現(xiàn)象的出現(xiàn)。當(dāng)然從此類規(guī)則來看，還是有很多新意的。比如說超過市場指導(dǎo)價(jià)，那么土地出讓金繳付和工程項(xiàng)目等都有嚴(yán)格規(guī)定，需要2個(gè)月內(nèi)付清全款，而且工程必須以準(zhǔn)現(xiàn)房的模式銷售，這都會(huì)增加房企的資金成本，所以拿地過程中自然會(huì)有所克制。而超過市場指導(dǎo)價(jià)10%的，那么就需要通過現(xiàn)房進(jìn)行銷售，這其實(shí)也暗示了現(xiàn)房銷售的模式在蘇州悄然啟動(dòng)。對于超過25%的指導(dǎo)價(jià)的土地，后續(xù)定價(jià)規(guī)則不是“價(jià)高者得”，而是最接近報(bào)價(jià)平均價(jià)的價(jià)格成為土地最終價(jià)，這會(huì)使得高價(jià)拍地房企失去拿地資格，最后會(huì)使得土地報(bào)價(jià)更接近房企意愿認(rèn)可的價(jià)格。