一個(gè)值得關(guān)注的背景是，三四線城市的住宅庫(kù)存自2011年開始一直增長(zhǎng)，截至目前全國(guó)已有近6億平方米的待售庫(kù)存

　　一方面商品房處于大面積供大于求的狀態(tài)，而另一方面政府又有建設(shè)保障房的壓力，所以促使地方政府現(xiàn)階段采取回購(gòu)商品房來(lái)充當(dāng)保障房。但律師指出，目前各地政府回購(gòu)商品房的行為沒有明確的法律依據(jù)，從法理上來(lái)講，一旦動(dòng)用財(cái)政資金，都需要有法律依據(jù)

　　“把房子賣給政府去——如果你要賣房子，掛單在中介機(jī)構(gòu)賣不出去，現(xiàn)在多了一條路。”這是最近在福建省福州市流傳頗廣的一條消息。

　　1月24日，福州市下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》(以下簡(jiǎn)稱指導(dǎo)意見)，提出該市市民手頭上有多套商品房或安置房，可以賣給政府；由各區(qū)政府指定一家國(guó)有企業(yè)作為統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房的購(gòu)買主體，解決被征收房屋群眾對(duì)安置現(xiàn)房的需求。

　　不只福州，法治周末記者查閱資料后發(fā)現(xiàn)，四川、安徽、江蘇、遼寧、內(nèi)蒙古和貴州等省市正在實(shí)施試點(diǎn)政府回購(gòu)商品房。

　　地方政府在樓市上這一舉動(dòng)被中原地產(chǎn)首席分析師張大偉解讀為“地方政府的救市行動(dòng)”。

　　“一個(gè)值得關(guān)注的背景是，三四線城市的住宅庫(kù)存自2011年開始一直增長(zhǎng)，截至目前全國(guó)已有近6億平方米的待售庫(kù)存。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱。

　　上海金融與法律研究院執(zhí)行院長(zhǎng)傅蔚岡則對(duì)法治周末記者指出，目前一方面商品房處于大面積供大于求的狀態(tài)，而另一方面政府又有建設(shè)保障房的壓力，所以促使地方政府現(xiàn)階段采取回購(gòu)商品房來(lái)充當(dāng)保障房。

　　資料顯示，2015年，全國(guó)保障房建設(shè)任務(wù)為700萬(wàn)套，棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于470萬(wàn)套。

多地回購(gòu)商品房當(dāng)保障房

　　福州政府此次回購(gòu)商品房舉動(dòng)早有先兆。

　　在福州出臺(tái)指導(dǎo)意見的4天前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下稱住建部)部長(zhǎng)陳政高在全國(guó)棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)上表示，房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要，住建部要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市，出臺(tái)支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。

　　更早之前，2014年8月8日，福建省就規(guī)定各市、縣政府可采取政府收儲(chǔ)方式，積極穩(wěn)妥收儲(chǔ)商品住房作為保障性住房。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，政府回購(gòu)適當(dāng)面積普通商品房實(shí)現(xiàn)就近安置或者就地安置，成為完成保障房建設(shè)的一種手段。目前，湖南、成都、蕪湖、嘉興等省市在棚改中探索實(shí)施政府回購(gòu)商品房的方式。

　　2014年8月，湖南省明確規(guī)定各地政府和企事業(yè)單位以及經(jīng)濟(jì)園區(qū)可購(gòu)置適當(dāng)面積的普通商品房，用于公租房和棚戶區(qū)改造安置房。

　　安徽省蕪湖在政府回購(gòu)商品房一事上啟動(dòng)得更早。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2014年11月蕪湖已完成棚戶區(qū)改造約1.3萬(wàn)戶，其中回購(gòu)商品房充當(dāng)棚戶區(qū)的安置房高達(dá)45%。

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛對(duì)法治周末記者指出，目前，一方面商品房的庫(kù)存壓力大，房地產(chǎn)市場(chǎng)急需消化庫(kù)存，而另一方面各地政府每年有建設(shè)保障房的壓力。另外，許多商品房和安置房由于沒有達(dá)到購(gòu)房者的需求而被空置，形成資源浪費(fèi)。

　　“根據(jù)2014年6月國(guó)家開發(fā)銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好棚戶區(qū)改造貸款資金的通知》，回購(gòu)商品房作棚改的安置房總投資的比例可以達(dá)到40%(此前這一比例僅為20%)；而住建部提出2015年棚戶區(qū)改造資金將不低于5000億元，若按40%的貨幣補(bǔ)償計(jì)算，今年將有近2000億元的資金用于回購(gòu)商品房，形成近100多萬(wàn)套商品房的需求。這有利于緩解樓市庫(kù)存壓力，但是與巨大庫(kù)存相比仍然是杯水車薪。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉在接受法治周末記者采訪時(shí)表示。

　　“現(xiàn)在通過出售給政府的方式有利于消化庫(kù)存和減少建設(shè)安置房的需求，提高資源使用效率。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成向法治周末記者指出。

　　對(duì)此，陜西省社會(huì)科學(xué)院委員會(huì)副主任張寶道表示贊同。“政府通過回購(gòu)商品房，促進(jìn)保障房發(fā)展，解決低收入群體住房問題，起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，是一項(xiàng)一箭雙雕的措施。”