政府回購商品房被指無法律依據(jù)

　　然而，政府回購商品房行動(dòng)推進(jìn)的同時(shí)，業(yè)內(nèi)一直存在對(duì)這一行為的質(zhì)疑聲。

　　“商品房充當(dāng)保障房之后，其回購價(jià)格如何確定？錢從什么地方來，是地方財(cái)政？還是中央撥款？如果是使用納稅人的錢去回購商品房，后賣給享受保障房的人群，是不是又重回福利分房的計(jì)劃時(shí)代？如何保證其公平、公正？”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓說。

　　北京市盈科律師事務(wù)所高級(jí)合伙人李季先告訴法治周末記者：“目前各地政府回購商品房的行為沒有明確的法律依據(jù)，從法理上來講，一旦動(dòng)用財(cái)政資金，都需要有法律依據(jù)。”

　　對(duì)此，韓長吉表示贊同。“該政策確實(shí)存在爭(zhēng)議，存在權(quán)利尋租的空間，如今開發(fā)商建設(shè)的商品房存量較大，政府如何購買、購買誰的，以怎樣的價(jià)格購買都存在不確定性，存在可以協(xié)商的空間。”

　　“政府回購商品房、安置房的行為至少應(yīng)該有一個(gè)公開招投標(biāo)的過程，比如說政府收購多少套商品房和安置房，收購多少面積，位置的選定，這樣會(huì)更加公開透明。”胡志剛對(duì)法治周末記者說。

　　而張寶道則對(duì)法治周末記者說：“中央已有支持建設(shè)保障房的政策精神，地方出臺(tái)落地政策是順理成章的事情。”

　　今年1月6日，住建部下發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)開發(fā)商售轉(zhuǎn)租、地方回購商品房。

　　“如果政府在回購商品房時(shí)，開發(fā)商和手中握有多套房屋的業(yè)主都是自愿把房屋賣給政府的話，同時(shí)交易價(jià)格也是相互協(xié)商的情況，那從法律角度來看沒有問題。”北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波對(duì)法治周末記者指出。

　　“現(xiàn)在需要擔(dān)心的是這個(gè)過程中怎么去防止暗箱操作，因?yàn)榛刭徤唐贩繌哪撤N程度上來看是政府采購行為，這是地方政府引入該項(xiàng)政策時(shí)，需要考慮的問題。”樓建波說。

　　尹伯成對(duì)法治周末記者表示，盡管目前法律依據(jù)暫時(shí)沒有看到，但是政府應(yīng)該擁有該項(xiàng)權(quán)利，福州出臺(tái)的指導(dǎo)意見要求委托一家國有企業(yè)來完成這件事情，因此總體來講還是政府出面，市場(chǎng)運(yùn)作的事情，這是可行的，現(xiàn)在各地出臺(tái)回購商品房的文件符合當(dāng)下時(shí)局的需要。

回購商品房存操作難題

　　法治周末記者從多位業(yè)內(nèi)人士處了解到，盡管7省市都在進(jìn)行回購商品房試點(diǎn)，但是各地執(zhí)行政策皆不同，特別是在回購價(jià)格的確定上。

　　福州出臺(tái)的指導(dǎo)意見稱，安置房以機(jī)構(gòu)評(píng)估的平均價(jià)作為回購價(jià)格；而商品房的購買價(jià)格則以機(jī)構(gòu)評(píng)估的平均價(jià)格為基數(shù)與開發(fā)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商洽談，協(xié)商確定的價(jià)格原則上低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格15%以上。

　　“從蕪湖等地的操作流程來看，政府主要是以‘團(tuán)購’價(jià)格從開發(fā)商手中回購商品房用于棚戶區(qū)改造的安置房。”傅蔚岡對(duì)法治周末記者說。

　　楊紅旭指出，收購商品房用于保障房、將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，具體運(yùn)作情況比較復(fù)雜，各地存在顯著差異。比如，政府拿著財(cái)政拔款，只能收購什么樣的商品房？被選中作為安置房的商品房項(xiàng)目，如何享受稅費(fèi)減免？正在建設(shè)中的商品房項(xiàng)目，哪些項(xiàng)目有資格半路搭車享受國開行支持？如何防范政府官員在挑選商品房項(xiàng)目過程中的權(quán)力尋租等等問題待解。

　　張大偉則對(duì)法治周末記者分析道，政府回購商品房存在收購價(jià)格確定難題，從定價(jià)的角度來說，二手房根本就沒有統(tǒng)一定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橥瑯右惶锥址?，有需求和沒有需求的購房者愿意支付的價(jià)格不一致。

　　“例如指導(dǎo)意見中提及的以低于市場(chǎng)價(jià)格15%的形式進(jìn)行收購，既然存在市場(chǎng)價(jià)格，那開發(fā)商和個(gè)人為什么不選擇賣給市場(chǎng)，而選擇賣給政府？”張大偉說。

　　尹伯成告訴法治周末記者：“如何回購商品房把這個(gè)事情做好，需要遵循幾項(xiàng)原則：一是遵循公平自愿的原則；二是信息公開，按照指導(dǎo)意見的做法需要做到對(duì)外信息公開；三是確保評(píng)估價(jià)格合理。四是選擇國有企業(yè)時(shí)，國有企業(yè)需遵循保本微利原則。”

　　“另外對(duì)于小業(yè)主而言，政府對(duì)房源問題也無法解決。因?yàn)榛刭彽姆吭词亲鳛楸Ｕ戏康?，但是如果是在居民區(qū)收購房屋的話，將會(huì)涉及到房屋如何認(rèn)定權(quán)屬等問題。”張大偉對(duì)法治周末記者說。