2015年的福州土地拍賣，伴隨著連潘棚戶區(qū)改造A-14地塊和原桂山新苑地塊的順利拍出已經(jīng)圓滿收官。

　　2015年，福州共出讓了26幅地塊，成交金額達299.026億元，相比2014年出讓12幅地塊，113.81億元的成交金額，2015年的成交額增長達162.74％。而2015年這近300億元的成交額，絕大部分功績都來自于下半年的住宅用地。

　　福州的房產(chǎn)專家們認為，去年下半年推向市場的多是福州稀缺的住宅地塊，而各開發(fā)商手上的土地存量也不多了，這是今年土地市場受捧主因之一。但也有業(yè)內(nèi)人士擔憂，越發(fā)高昂的土地成本必將推漲福州2016年的房價，但市場是否買賬還有待觀察。

去年出讓26幅土地12幅樓面價破萬元

　　去年11月18日，陽光城旗下的福建宏輝房地產(chǎn)通過19輪看似平淡的競價，拿下海峽奧體板塊320畝大地塊，以51.5億元的成交價，創(chuàng)去年福州土拍總價“地王”。而2015年10月9日，被福州中鼎投資有限公司拿下的2015-29號加洋巷舊屋區(qū)改造地塊，參考樓面價為22584元/㎡，成為年度單價“地王”。

　　此外，說到樓面價，算上2015年12月23日年度土拍“收官之戰(zhàn)”誕生的兩幅地塊，東南快報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，去年全年已經(jīng)有12幅地塊樓面價破萬元。這些樓面價破萬元的土地均產(chǎn)自去年下半年，除2015-30號為商服用地、公共管理與公共服務(wù)用地之外，其余11幅均是住宅用地。

　　其中，值得一提的還有行情強勢的連潘片區(qū)。自去年7月15日，首個連潘舊改地塊以8492元/㎡的樓面價被金輝集團收入囊中后，連潘舊改地塊和周邊地塊陸續(xù)面世均被“爭搶”，樓面價再也沒有下過1萬元。至2015年12月23日出讓的連潘舊改A-14地塊，樓面價已達17931元/㎡，趕超附近二手房售價，期間只用了短短5個月時間。

　　“地價飆升，開發(fā)商成本激增成事實。”福州房地產(chǎn)行業(yè)人士江先生說，在當前的政策環(huán)境下，土地市場的回升態(tài)勢還在延續(xù)，且范圍有擴大之勢，同時地價將面臨較大的上漲壓力，并助長未來房價上漲預(yù)期。

　　福州一家分析機構(gòu)的研究總監(jiān)廖先生說，拿地成本過高，房企要么攤薄利潤，要么就得抬高房價。目前福州的幾塊地已經(jīng)出現(xiàn)土地樓面價比在售房價格高的現(xiàn)象，所謂的“面粉比面包貴”，導(dǎo)致了在售項目全線看漲。

　　中原地產(chǎn)福州分公司董事總經(jīng)理蔡俊稱，“福州的住宅地塊資源稀缺，2016年中心板塊的樓面價很有可能都在2-3萬元/㎡。”他認為，“面粉價”的快速拉升，未來將會有數(shù)個高價盤入市，這將拉動現(xiàn)有在售樓盤提升售價。但他也認為，市場接受需要過程，房企并不會“一拉到頂”，而是小幅慢漲，因為市場也需要3-6個月的緩沖時間。

　　從板塊來看，業(yè)內(nèi)人士認為未來市中心房價將會依然堅挺，此外包括城南板塊、連潘舊改、東二環(huán)片區(qū)等都將會成為新的熱點。此外，福州“四區(qū)疊加”的效應(yīng)和發(fā)展方向，未來三江口地區(qū)、馬尾等樓市也將逐步抬頭。

地價高企聯(lián)合拿地成趨勢

　　融僑&陽光城的聯(lián)合體、福建高速公路融通投資公司&福州海峽置業(yè)有限公司聯(lián)合體、保利&首開&中庚、建發(fā)&三盛、融僑&首開……去年下半年，隨著福州推地速度加快，房企版的“中國合伙人”也頻頻上演。

　　2015年11月9日，2015-29號加洋巷舊改地塊成交樓面地價達到22584元/㎡，創(chuàng)全年最高。而這塊地的競得者，是由保利、首開、中庚三家聯(lián)合成立的福州中鼎投資有限公司。

　　不久后的2015年11月17日，全年的總價“地王”海峽奧體板塊320畝超大地塊的出讓金額達到51.5億元，而這塊地的最終歸屬，是融僑集團和陽光城的聯(lián)合體。

　　此外，還有2015年10月9日出現(xiàn)保利&首開&中庚聯(lián)合體以及福晟&建發(fā)聯(lián)合體；12月21日出現(xiàn)建發(fā)、三盛聯(lián)合體；12月23日，禹州&福州融輝房地產(chǎn)有限公司&深圳市平嘉投資管理有限公司的聯(lián)合體，以及禹州&廈門市毅智置業(yè)有限公司的聯(lián)合體等。

　　而從往年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，聯(lián)合拿地雖非新鮮事，但聯(lián)合體拿地的策略畢竟是少數(shù)。

　　上述不愿具名的業(yè)內(nèi)人士稱，“狼多肉少”使得開發(fā)商趨向聯(lián)合拿地共同開發(fā)。房地產(chǎn)已經(jīng)進入緩慢發(fā)展的階段，高去化高利潤的時代已經(jīng)不復(fù)存在。“這樣的市場情況，面對高企的地價，房企也擔心風(fēng)險。”因此，聯(lián)合拿地的現(xiàn)象逐漸增多。

　　據(jù)悉，合作拿地首先是分擔土地成本，提高整體競價實力，在土地總價較高的情況下，以往獨立企業(yè)單一的競爭，在資金上往往壓力過大。同時，合作拿地還能分擔項目運作風(fēng)險。在地價上漲、樓市中長期趨勢相對不樂觀的情況下，聯(lián)合拿地可在后續(xù)的項目運作上分攤運作風(fēng)險。“合作拿地主要是基于雙方互利共贏的出發(fā)點的考慮，通過合作提高拿地的競價能力。”

　　蔡俊表示，在土拍時，房企的競爭帶動地價上漲，拉高成本，風(fēng)險就留到了最終的銷售環(huán)節(jié)。與其這樣，不如先期合作，還能大幅緩解資金壓力。

　　業(yè)內(nèi)人士說，福州今年土地市場大熱，不少外地大房企進軍，也是聯(lián)合拿地增加的一個原因。本地房企對市場熟悉、品牌認可度高、有資源優(yōu)勢，有助于央企或外地房企加快“落地”的速度。而對本地房企來說，則可借助其資金優(yōu)勢、品牌資源等。比如首開與融僑的合作就是這種情況。

樓面價太高 或造成滯銷風(fēng)險

　　聯(lián)合拿地雖然有助于緩解拿地時的資金壓力，但也恰恰因為這一點，房企有可能出手過于豪爽，使得成本過高最終售價難以被市場接受，造成滯銷風(fēng)險。

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認為，如果單個房企拿地，可能很難支撐得起高昂的費用，高價地塊就不納入考慮。但是多家聯(lián)合后各家的負擔都相對降低，再加上考慮到住宅土地稀缺、不拿地就沒項目開發(fā)等因素，聯(lián)合拿地的房企反而有可能因為“底氣足”而用力過猛。

　　“比如加洋巷地塊，我覺得它的起點太高，未來銷售會有點風(fēng)險。”上述業(yè)內(nèi)人士分析，加洋巷地塊最終的成交樓面價22584元/㎡，未來銷售保本價預(yù)估就要2.7萬元/㎡。

　　“但是開發(fā)商不太可能保本價入市，預(yù)估也要賣到3.5萬元/㎡。”上述人士說，福州也曾有項目在開盤前期以保本價入市，市場接受度高賣得不錯，后期一提價，成交量就下滑了。因此他擔心幾家房企聯(lián)手拿下的地成本過高，超出市場預(yù)期，反而成為房企資金回流的掣肘。

　　據(jù)東南快報記者了解，福州此前也并非無高價盤。位于東街口附近的冠城大通首璽售價就在3萬-4萬元，但是業(yè)內(nèi)人士認為這個盤的銷售不盡如人意。“價格是一個因素，還有學(xué)校劃片問題和戶型設(shè)計，影響了這個項目的市場。”

　　以加洋巷地塊來看，上述人士強調(diào)，中心城區(qū)未來價格肯定高開高走，“開發(fā)商拿地也不乏賭市場的成分，若真的賣出3萬-4萬元/㎡的價格，只能期待成交結(jié)果了。”

部分需求或涌向二手房

　　“‘地王’會催生漲價和市場火爆，但不會促進大量成交現(xiàn)象。”廖先生說，近幾年實體經(jīng)濟疲軟，百姓消費能力降低，而樓市漲價容易降價難，水漲船高難免暗藏風(fēng)險。“過于看好市場盲目喊漲，萬一客戶買不起或不買賬，只會讓在售項目尷尬。”

　　蔡俊說，去年全年福州商品房成交金額在550億元左右，主要以剛需和改善需求為主。他猜測今年的銷售額將與此相去不遠，但將呈現(xiàn)單價更高、持續(xù)平穩(wěn)銷售的態(tài)勢。“過去開盤就去化一大半這種場景會逐漸減少，銷售量小幅降低但趨于平穩(wěn)。”

　　另一不愿具名的業(yè)內(nèi)人士則表示，“地王”將提升周邊區(qū)域價值，同質(zhì)樓盤都將獲得提升。“高價地未來多數(shù)會建成高端樓盤，以賣出更高的售價，其客戶群體也偏高端。”他分析表示，對于產(chǎn)出“地王”板塊內(nèi)現(xiàn)有的中低端樓盤而言，房價確實會有所提升，但溢價空間其實并不大。

　　采訪中，幾位業(yè)內(nèi)人士都認為，今年二手房市場將會很火爆。“新房還是有它的市場存在，不過如果價格超過部分剛需客的心理預(yù)期，部分購房者可能會被擠到二手房市場上去。”因為，房價不是由開發(fā)商成本決定的，最本質(zhì)的因素還是市場供需關(guān)系。（記者 黃弘妍）