2015年，“折騰”的房價(jià)牽動(dòng)著“盼漲盼跌”雙方的神經(jīng)。2015年12月21日，國家召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，提出要鼓勵(lì)開發(fā)商適當(dāng)降低房價(jià)。

　　可就在國家喊話開發(fā)商“適當(dāng)降價(jià)”的同時(shí)，福州市場卻呈現(xiàn)出另一番景象：東區(qū)板塊的項(xiàng)目集中爆發(fā)，該區(qū)域多家開發(fā)商集體宣稱，“年底最后機(jī)會(huì)，不買即漲”；南臺(tái)十六府發(fā)布公告，2016年1月1日全面提價(jià)；三盛國際公園宣稱全面漲價(jià)在即……市場看似漲聲不斷。

　　但從供需結(jié)構(gòu)來看，目前福州樓市依舊處在供大于求的階段，購買群體依舊是對(duì)價(jià)格敏感的剛需。

　　基于這樣的背景，開發(fā)商所宣稱的漲價(jià)究竟是“底氣所在”還是“營銷煙霧彈”？漲價(jià)后的樓盤市場接受度又如何？對(duì)此，記者走訪各大售樓部以及業(yè)內(nèi)人士，希望能夠探清目前的市場動(dòng)向，撥開“房價(jià)迷霧”。

　　市場

　　東區(qū)爆發(fā)金山平穩(wěn)閩侯走低

　　按照國家統(tǒng)計(jì)局2015年11月發(fā)布的數(shù)據(jù)，我們可以看到，福州新建商品房住宅價(jià)格維系漲勢，漲幅為0.9%。而2015年11月漲幅的0.9%為近6個(gè)月的單月環(huán)比最大漲幅。

　　此外，綜合福州嘉論營銷和立丹行機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來看，2015年12月份第三周，福州市區(qū)成交均價(jià)為14394元/㎡，閩侯為9746元/㎡，而第四周，福州市區(qū)成交均價(jià)為15260元/㎡，閩侯為8782元/㎡。

　　這兩組數(shù)據(jù)反映了當(dāng)下福州樓市的房價(jià)情況。2015年11月份以來，新房市場確實(shí)出現(xiàn)了一定程度的微漲，并保持著延續(xù)性，但從區(qū)域來看，福州市區(qū)的成交價(jià)格在一路走高，而郊縣區(qū)域的價(jià)格則不斷下行。

　　福州中原地產(chǎn)資源中心總監(jiān)張偉霖對(duì)目前福州各大區(qū)域的房價(jià)做了評(píng)析。

　　他認(rèn)為，受土地拍賣火熱以及區(qū)域認(rèn)可度提高的影響，今年下半年，東區(qū)板塊呈現(xiàn)了集中爆發(fā)之勢，目前融僑悅城、中聯(lián)東郡主力在售，保利香檳國際三期、泰禾金尊府二期、陽光城地塊開啟，東區(qū)的價(jià)格正在進(jìn)入微漲時(shí)期。

　　相較之下，金山板塊如今已經(jīng)進(jìn)入了開發(fā)尾期，各項(xiàng)目的周去化率明顯下滑，目前銷售依舊平穩(wěn)，雖然新榕金城灣售樓部也有類似漲價(jià)的宣稱，但價(jià)格目前并未有明顯的調(diào)整。比起東區(qū)板塊，該區(qū)域拍出的高地價(jià)并沒有帶來區(qū)域?qū)嵸|(zhì)價(jià)格的變化。

　　此外，受政府開發(fā)方向“東拓南進(jìn)”的影響，倉山板塊以及閩侯板塊近期所受到的政策福利較小，所以相對(duì)調(diào)價(jià)幅度較低。倉山板塊價(jià)格無明顯變化，而閩侯板塊，2015年以來各項(xiàng)目的銷售成績不佳，為了保持較高的銷售熱度，所以價(jià)格不升反降。

　　分析

　　“提價(jià)”與“優(yōu)惠”對(duì)沖“喊漲”更多是營銷噱頭

　　可以說，單從市場提供的數(shù)據(jù)來看，在福州的庫存之戰(zhàn)取得了一定的效果之后，市區(qū)的部分開發(fā)商確實(shí)開始了提價(jià)銷售。

　　但對(duì)于福州房價(jià)連續(xù)上漲的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，部分業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)同。

　　一位不愿意具名的業(yè)內(nèi)人士坦言：“目前市場上一些機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，比如排行榜、銷售榜，這個(gè)數(shù)據(jù)部分來自各開發(fā)企業(yè)上報(bào)的價(jià)格，并不是實(shí)際的銷售價(jià)格。”

　　他解釋稱，目前市場上，雖然表面看起來各家都在提價(jià)，但是實(shí)際上為了促銷，就在實(shí)際銷售中采取打折、送禮包等促銷手段。有的免收物業(yè)費(fèi)，有的送空調(diào)、彩電，有的甚至送裝修費(fèi)。還有部分是降低首付銷售，把這些費(fèi)用算進(jìn)房價(jià)里，實(shí)際的房價(jià)就達(dá)不到向上報(bào)價(jià)的水平。可以說是“提價(jià)”與“優(yōu)惠”對(duì)沖了，因此準(zhǔn)確地說，目前的房價(jià)并沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)的上漲。

　　該業(yè)內(nèi)人士還透露，有些樓盤在銷售時(shí)“打折”幅度很大，特別是一些位置離市區(qū)較遠(yuǎn)的樓盤，雖然在廣告上標(biāo)價(jià)每平方米11000元，但賣出時(shí)的價(jià)格多在10000元左右。

　　近日，記者隨機(jī)走訪了市區(qū)的幾家售樓部，發(fā)現(xiàn)各家的優(yōu)惠政策其實(shí)依然十分給力。

　　比如，宣稱目前價(jià)格已經(jīng)普漲的東二環(huán)區(qū)域，香開新城元旦期間打出了購房盛“惠”活動(dòng)，優(yōu)惠幅度高達(dá)存2萬元抵25萬元。

　　閩侯區(qū)域的博仕后官邸迎新特惠，最高優(yōu)惠16萬元。政策利好，買房最高享3萬元補(bǔ)貼，萬科又一城目前打出商業(yè)貸款8.8折的優(yōu)惠。

　　郊縣區(qū)域也同樣價(jià)格優(yōu)惠明顯，羅源灣濱海新城的年終狂歡盛會(huì)，購房最高直降9888元。

　　這樣總的算下來，福州市區(qū)房價(jià)依然是平穩(wěn)狀態(tài)，而閩侯以及郊縣區(qū)域仍然是呈現(xiàn)向下的態(tài)勢。市場上頻頻傳出的提價(jià)信息，通常多以“小道消息”、“內(nèi)幕”的形式出現(xiàn)，造勢的成分更大。

　　對(duì)此，觀點(diǎn)營銷總經(jīng)理王鋒認(rèn)為，客觀來看，目前福州市中心的樓盤，庫存已經(jīng)不多，所以市中心的一些樓盤確實(shí)是漲了500元/平方米以上，但是其他區(qū)域并不具備漲價(jià)基礎(chǔ)，開發(fā)商說的全面提價(jià)，這多是一種營銷術(shù)。

　　他稱，目前的市場，開發(fā)商不敢一下子提價(jià)，因?yàn)楫?dāng)前各家都有年度業(yè)績壓力，一下子提價(jià)太多，客戶會(huì)有心理落差，造成短期之內(nèi)難以下定，繼而影響到開發(fā)商沖量。

　　漲價(jià)者“不被捧場”優(yōu)惠策略依舊最“靈光”

　　王鋒表示，福州市區(qū)老盤由于存量不大，所以有上漲的底氣，但是從目前購房者對(duì)房價(jià)的接受程度來看，如果一味漲價(jià)，只怕會(huì)造成“有價(jià)無市”的現(xiàn)象。

　　此外，不少業(yè)內(nèi)人士也對(duì)近期的漲價(jià)表現(xiàn)出擔(dān)憂，所謂“漲潮容易，退潮難”，在當(dāng)前以剛需為主的市場，不應(yīng)盲目提價(jià)。

　　而記者從2015年11月份的市區(qū)成交數(shù)據(jù)可以看出，福州五區(qū)商品住宅成交22.8萬平方米，環(huán)比已經(jīng)下行了8%，這也多少受部分樓盤漲價(jià)產(chǎn)生的觀望情緒影響。說明開發(fā)商依靠漲價(jià)“投石問路”并不被捧場。

　　而記者查閱了2015年12月份銷售成績較好的樓盤，發(fā)現(xiàn)認(rèn)購較好的樓盤，如閩江世紀(jì)城、融僑悅城、萬科又一城、禹州天悅灣，這些項(xiàng)目的共性是價(jià)格較為平穩(wěn)親民。

　　在記者的采訪中，不少購房者表示，目前市場投資需求少，相信房價(jià)不可能出現(xiàn)大漲，所以對(duì)于房子都有心理的價(jià)位，并不太會(huì)受“地王”影響、置業(yè)顧問鼓吹的影響，只有認(rèn)為是合適的價(jià)位才會(huì)出手。而且目前市場上產(chǎn)品供應(yīng)充足，買不買房還是看開發(fā)商的誠意如何，優(yōu)惠政策是否符合自己的心理預(yù)期。

　　后市

　　市場不會(huì)出現(xiàn)大漲斷崖式下跌也沒可能

　　從目前福州市場來看，雖然目前有些開發(fā)商有意提價(jià)，但是，在目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣的時(shí)期，究竟會(huì)有多少購買力？

　　記者在走訪過程中也發(fā)現(xiàn)，碰到漲價(jià)的樓盤，大部分購房者都拒絕為此類樓盤買單，轉(zhuǎn)為觀望。所以，即使是當(dāng)下出現(xiàn)短暫的漲價(jià)現(xiàn)象，從長遠(yuǎn)來看，高價(jià)地周邊的房價(jià)普漲仍然不具備實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)。

　　王鋒告訴記者，“福州樓市要想恢復(fù)像2009年和2010年那樣的銷售火爆場面，短期內(nèi)不可能，依舊是平穩(wěn)為主，但房價(jià)也不會(huì)出現(xiàn)大跌。因?yàn)闆Q定房價(jià)的根本因素是市場。現(xiàn)在國家建設(shè)部對(duì)住宅建設(shè)的要求越來越高，不僅要求使用節(jié)能、環(huán)保的材料，并對(duì)小區(qū)的環(huán)境建設(shè)提出了更高標(biāo)準(zhǔn)，加之地價(jià)仍在上漲，因此建房成本會(huì)不斷上升。房價(jià)如果只跌不漲，沒有利潤空間，也是不健康的。”

　　不過在當(dāng)下，各家都有年度業(yè)績壓力，大部分的購買力依然是剛需購房者，供大于求的局面下，房價(jià)提高無疑會(huì)造成購買人群的觀望。

　　“現(xiàn)在有部分房企開始提價(jià)銷售，這是比較危險(xiǎn)的，目前大部分的剛需購房者都是年輕人，他們的資金不足，房企提價(jià)會(huì)讓他們更加猶豫，市場向好的局面也有可能會(huì)被打破，所以保持價(jià)格平穩(wěn)無論是對(duì)開發(fā)商降庫存還是堅(jiān)定購房者購買信心都是好的做法。”張偉霖如是說。