日前，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)關(guān)于《加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)，其中提到“積極發(fā)展短租公寓、長(zhǎng)期公寓等細(xì)分業(yè)態(tài)”，首次把公寓定性為生活性服務(wù)業(yè)，并將在稅收、融資等方面給予政策支持。近兩年的福州樓市，以SOHO為代表的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存高企，成為樓市“陰影”之一。那么，新政若實(shí)施，福州的SOHO項(xiàng)目能擺脫困境嗎？

近幾年福州商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓項(xiàng)目供應(yīng)驟增。

昔日樓市寵兒SOHO正“身陷”窘境

　　目前福州樓市中最扎堆、最難賣的是什么？很多人都會(huì)說(shuō)：“是商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓，也就是SOHO項(xiàng)目”。的確，福州的商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓市場(chǎng)于2010年起步，幾經(jīng)發(fā)展，已成為眾多綜合體項(xiàng)目的標(biāo)配，存量也不斷上升，及至2014年，在需求飽和與政策優(yōu)勢(shì)喪失兩大因素影響下，成交量銳減，成為很多人眼中的“樓市定時(shí)炸彈”。

　　福州的商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓興起始于2010年。彼時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控史上最嚴(yán)厲的政策——限購(gòu)令出臺(tái)，全方位堵截炒房投機(jī)渠道。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)逆勢(shì)升溫，成為填補(bǔ)住宅投資空白之后的新熱點(diǎn)。其中高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目購(gòu)買成本高，一般投資者難以企及。而商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓不限購(gòu)，亦商亦住，且面積小總價(jià)低，作為過(guò)渡性物業(yè)居住或投資均比較理想，更多的投資客熱衷其中。而在2010年福州SOHO市場(chǎng)起步后一年，福州頒布了“住宅禁商令”，明令禁止將住宅改造成辦公場(chǎng)所或者用于注冊(cè)公司，在此影響下，福州商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓迎來(lái)春天。

　　在萬(wàn)達(dá)的帶動(dòng)下，商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓產(chǎn)品進(jìn)入福州購(gòu)房者的視野，此后供應(yīng)量一路大增。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年福州市區(qū)的商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓供應(yīng)面積不到10萬(wàn)平方米，2011年，整體供應(yīng)量推至51萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲443%。這也催生了福州商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓市場(chǎng)的火熱。

　　然而，暴增的供應(yīng)量，使得福州商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓市場(chǎng)迅速出現(xiàn)了問(wèn)題。“據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，2010年至2013年，福州商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓總供應(yīng)量為85萬(wàn)平方米，而接下來(lái)，新一輪的供應(yīng)潮總體量將超過(guò)80萬(wàn)平方米，如此龐大的后續(xù)體量，在福州還是第一次。”CRIC克而瑞福州機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，目前市中心商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓供應(yīng)量已達(dá)到歷史高峰，可預(yù)測(cè)潛在供應(yīng)量約160萬(wàn)平方米，如果以2012年最好的成交量37.8萬(wàn)平方米來(lái)算，消化周期也要4.2年，銷售壓力巨大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局極為嚴(yán)峻。

　　在租金方面，以金融街萬(wàn)達(dá)的SOHO為例，2011年交房后，每月租金為每平方米30元至40元，2012年每月租金漲至每平方米80元，然而到了2013年又降至每平方米70元，目前則穩(wěn)定在每平方米50元至60元。此外，隨著近兩年福州寫(xiě)字樓的大規(guī)模崛起，寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈，租金也出現(xiàn)一定程度下滑，這樣商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓的租金優(yōu)勢(shì)將會(huì)漸漸喪失。