龍騰虎躍的農(nóng)歷新年并未給地產(chǎn)市場(chǎng)帶來些許的新氣象，春節(jié)前后，全國(guó)地產(chǎn)成交量依舊保持低迷。預(yù)計(jì)一季度整個(gè)的地產(chǎn)成交將創(chuàng)下2008年底以來的新低，繼續(xù)收緊的政策和供需雙方的預(yù)期變化以及未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的謹(jǐn)慎樂觀將主導(dǎo)今年的地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深度調(diào)整。

　　政策仍將收緊

　　雖然從2011年的地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)看，地產(chǎn)下行的態(tài)勢(shì)已經(jīng)進(jìn)一步確立，而且不少地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)已經(jīng)出現(xiàn)明顯拐點(diǎn)，按照地方政府保經(jīng)濟(jì)的邏輯，2012年地產(chǎn)政策期待逐步放松，但我們認(rèn)為，全年出現(xiàn)明顯放松的可能不大，上半年將依舊保持從緊調(diào)控的措施。

　　重點(diǎn)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)以及房產(chǎn)稅的試點(diǎn)鞏固擴(kuò)大有望在上半年進(jìn)一步明晰，上半年地產(chǎn)市場(chǎng)將加速下行，而下半年地產(chǎn)從緊調(diào)控的政策也不會(huì)出現(xiàn)方向性的變化?？傮w來看，經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)緩慢的下行，但會(huì)在可控的范圍內(nèi)，地產(chǎn)投資的下行可能是緩慢的，商品房市場(chǎng)的冷淡將由保障房和其他政策來對(duì)沖，地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫將會(huì)是趨勢(shì)性的，中間出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)的可能有限。

　　之所以有這樣的判斷，首先是根據(jù)今年特殊的政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷，地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)轉(zhuǎn)折變化的可能不大，即使慢慢放松，傳導(dǎo)至地產(chǎn)的投資和銷售行為也需要兩個(gè)季度；其次，雖然有較大的資金壓力，但地產(chǎn)公司也有不同的發(fā)展戰(zhàn)略，市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰在今年也更為明顯，那些資金充裕，發(fā)展平衡的地產(chǎn)商將進(jìn)一步擴(kuò)大自身的優(yōu)勢(shì)，而銀行、信托公司的資金風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)不會(huì)馬上爆發(fā)出來，其也會(huì)采取相應(yīng)的手段來對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)；第三，地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過十余年粗放式的發(fā)展，也需要進(jìn)行內(nèi)部的優(yōu)化調(diào)整，如何進(jìn)行分層化的管理，有效針對(duì)住宅和投資的需求群體是中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)能否持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵。而目前進(jìn)行的調(diào)控正是擠壓過分投資的必要一步，下一步如何引導(dǎo)投資行為還期待更細(xì)化的措施。

　　投資增速二季度有望見底

　　從2011年的數(shù)據(jù)看，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長(zhǎng)27.9%，增速比上年回落5.3個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落2個(gè)百分點(diǎn)。分東部、中部、西部三個(gè)地區(qū)來看，數(shù)據(jù)依然呈現(xiàn)增速回落1-3個(gè)百分點(diǎn)的情況；西部地區(qū)總投資額依然最低，但增速全年達(dá)到了32.8%，高于中部和東部區(qū)。

　　從銷售數(shù)據(jù)看，2011年全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)4.9%，增速大幅回落，比1-11月回落3.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)3.9%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)6.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)12.6%。

　　我們認(rèn)為，全行業(yè)投資增速月度同比數(shù)據(jù)將在2012年一、二季度加速探底，2011年12月份當(dāng)月同比增速在12.5%，預(yù)計(jì)未來一個(gè)季度將出現(xiàn)最低10%以內(nèi)的同比增速；行業(yè)自身投資增速探底也將帶來行業(yè)基本面的探底，預(yù)計(jì)二季度之后基本面、投資數(shù)據(jù)將逐漸回升。當(dāng)前是基本面和行業(yè)投資筑底過程。預(yù)計(jì)2012年全年投資增速在15%左右。今年地產(chǎn)投資中保障房的貢獻(xiàn)比例將進(jìn)一步擴(kuò)大，除了市場(chǎng)預(yù)期的700萬套新開工，上一年后續(xù)的投資拉動(dòng)預(yù)計(jì)也將會(huì)形成5000億元左右的投資規(guī)模。

　　地產(chǎn)股內(nèi)部分化加劇

　　2011年地產(chǎn)板塊整體下跌22%，體現(xiàn)出較好的抗跌性。在細(xì)分板塊中，龍頭地產(chǎn)商跌幅最小，2011年板塊整體跌幅為3.31%，保障住房板塊跌幅最大，整體為33.22%。

　　從估值的角度看，經(jīng)過一年的調(diào)整，目前地產(chǎn)股的估值已經(jīng)充分反映了未來房?jī)r(jià)下跌20%的風(fēng)險(xiǎn)。截至1月20日，申萬地產(chǎn)股的PE(TTM整體法)為13倍，PB(整體法)為1.93倍，地產(chǎn)板塊整體的估值水平已經(jīng)低于2008年四季度以來的估值。按照PNAV方法算，截至1月底，地產(chǎn)板塊整體折價(jià)45%，其中一線城市地產(chǎn)股折價(jià)40%，二三線中小地產(chǎn)股折價(jià)超過50%。

　　隨著市場(chǎng)和預(yù)期的變化，地產(chǎn)股的估值在不斷走低，只要政策的方向和力度不發(fā)生大的變化，那么地產(chǎn)股低估值的狀態(tài)不會(huì)有根本性的變化。

　　預(yù)期2012年政策會(huì)有一定的微調(diào)，一些被錯(cuò)殺的地產(chǎn)股可能有較大的反彈壓力，這不僅體現(xiàn)在估值上，而更多體現(xiàn)在實(shí)際業(yè)績(jī)的支撐，2012年地產(chǎn)股內(nèi)部分化將進(jìn)一步加劇。我們看好商業(yè)地產(chǎn)和龍頭地產(chǎn)公司，商業(yè)地產(chǎn)可能是未來地產(chǎn)業(yè)受到政策影響較小的一個(gè)板塊，而龍頭地產(chǎn)公司憑借強(qiáng)大的資金和分散風(fēng)險(xiǎn)的能力，在緊縮的調(diào)控中生存能力更強(qiáng)。