調(diào)控繼續(xù)向縱深發(fā)展的背景下，即便是萬科這樣的地產(chǎn)龍頭，也不得不承受信托融資高企的成本。

　　然而，隨著房地產(chǎn)信托發(fā)行的銳減，對(duì)于那些沒有更多融資渠道的開發(fā)商來說，這個(gè)冬天，注定異常寒冷。

　　萬科“換擋”

　　萬科近日發(fā)布公告稱，為滿足公司上海五街坊項(xiàng)目開發(fā)的需要，公司向華潤深國投信托有限公司申請(qǐng)信托借款人民幣10億元，期限兩年，該筆借款為固定利率借款，年利率11.2%。

　　公告顯示，由于持有萬科股份總數(shù)14.73%的第一大股東華潤股份有限公司，持有華潤深國投信托有限公司51%的股份，因此，萬科向華潤深國投信托有限公司申請(qǐng)信托借款構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。萬科表示，有關(guān)借款的實(shí)施有助于支持公司相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)，提高項(xiàng)目經(jīng)營效率。

　　其實(shí)，萬科對(duì)融資渠道的打通，在今年4月就已完成。4月，萬科第一次臨時(shí)股東大會(huì)授權(quán)董事會(huì)與華潤集團(tuán)有限公司及其關(guān)聯(lián)公司展開合作，包括同珠海市商業(yè)銀行股份有限公司簽訂貸款合同，利用華潤深國投信托有限公司信托資金和漢威資本管理有限公司旗下基金的資金，同華潤深國投信托有限公司、漢威資本管理有限公司共同投資。貸款的合同金額、利用的資金金額以及共同投資的投資金額總計(jì)不超過人民幣44.2億元。

　　根據(jù)萬科半年報(bào)，截至今年上半年，萬科通過信托借款共8項(xiàng)，余額達(dá)81.18億元。另據(jù)該公司三季報(bào)，截至報(bào)告期末，萬科持有貨幣資金339.0億元。

　　“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控政策進(jìn)行一年有余，對(duì)于開發(fā)商來說，明年的情況亦不樂觀。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　12月19日，中坤集團(tuán)董事長黃怒波在出席2011品牌中國年度人物電視頒獎(jiǎng)晚會(huì)間隙，接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，中央體現(xiàn)出堅(jiān)定的決心，調(diào)控將延續(xù)高壓，樓市將進(jìn)入漫長的冬天，“政府已有的調(diào)控成果并不會(huì)輕易放棄，開發(fā)商要做好心理準(zhǔn)備，明年房價(jià)和去年、前年相比，會(huì)下降30%左右?！?/P>

　　基于對(duì)市場趨勢的判斷，手握三百多億元現(xiàn)金的萬科，早已進(jìn)行了模式切換。今年11月，萬科總裁郁亮對(duì)媒體表示，面對(duì)樓市的整體萎靡，公司在戰(zhàn)略上已經(jīng)轉(zhuǎn)入了冬季策略，他解釋稱，冬季策略就是要加大銷售速度，現(xiàn)金為王；放緩速度，謹(jǐn)慎拿地；引導(dǎo)行業(yè)，推行住宅產(chǎn)業(yè)化。

　　“最后一根稻草”的沉淪

　　今年上半年，信托融資曾被視為房企的“救命稻草”。由于傳統(tǒng)的銀行渠道融資被收緊，開發(fā)商將目光投向了信托。然而，隨著房地產(chǎn)信托產(chǎn)品爆發(fā)性增長，風(fēng)險(xiǎn)的積聚引起監(jiān)管層注意，銀監(jiān)會(huì)先后對(duì)信托公司采取了“窗口指導(dǎo)”、強(qiáng)調(diào)開發(fā)商的“四三二”合規(guī)、事前報(bào)備等措施。

　　如果說上半年開發(fā)商還在對(duì)高成本的信托融資“耿耿于懷”，那么現(xiàn)在來看，開發(fā)商似乎連抱怨的機(jī)會(huì)也失去了，因?yàn)椋磐泄镜膬糍Y本“硬約束”期限將至，許多公司早已停發(fā)或少發(fā)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

　　銀監(jiān)會(huì)要求的兩條“硬約束”是《信托公司凈資本管理辦法》中提到的“凈資本不得低于各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)資本之和的100%；凈資本不得低于凈資產(chǎn)的40%”。

　　由于受到融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高達(dá)3%的影響，對(duì)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)占比較大的信托公司來說，必須調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，壓縮房地產(chǎn)信托規(guī)模。否則，如若不能達(dá)到上述兩條指標(biāo)，信托公司將面臨停業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　多位信托公司人士向本報(bào)記者表示，為了滿足凈資本要求，很多信托公司開始忙于增資擴(kuò)股或引進(jìn)戰(zhàn)略投資，在7、8月份就已經(jīng)停發(fā)了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

　　信托公司停發(fā)或少發(fā)房地產(chǎn)信托的策略在產(chǎn)品發(fā)行情況上已經(jīng)體現(xiàn)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在下半年銳減。根據(jù)用益信托的統(tǒng)計(jì)工具計(jì)算，今年下半年(截至12月20日)，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共有403個(gè)，規(guī)模達(dá)到699.99億元，規(guī)模同上半年的1669.67億元相比，減少58.08%，與去年同期相比，規(guī)模減少約為42.76%。

　　黃怒波稱：“房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)畮啄陙韽奈慈绱司o張過。”他告訴本報(bào)記者，明年將出現(xiàn)行業(yè)洗牌，“中小開發(fā)商肯定要退出去的，但是大企業(yè)會(huì)死掉一些，誰拿地最多，攤子鋪得最大，誰最難受，倒下的都是最大的、最瘋狂的?！?/P>

　　兌付高峰臨近

　　開發(fā)商高企的負(fù)債率、銷售市場的持續(xù)冷淡造成回款困難等因素，使得業(yè)界擔(dān)憂房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)。9月底，銀監(jiān)會(huì)清查綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，就曾引起行業(yè)恐慌。實(shí)際上，除了萬科和綠城，國內(nèi)多數(shù)知名房企如陽光100、建業(yè)地產(chǎn)[1.54-0.65%]、天津星耀等都曾進(jìn)行信托融資。

　　銀河證券分析師馬勇認(rèn)為，信托行業(yè)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)，源自房地產(chǎn)調(diào)控引發(fā)房價(jià)大幅下跌，以及監(jiān)管部門可能對(duì)信托行業(yè)實(shí)施更為嚴(yán)格的監(jiān)管舉措。

　　一位大型信托公司經(jīng)理告訴本報(bào)記者，業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，主要是兌付風(fēng)險(xiǎn)，明年的一二季度是一個(gè)兌付高峰期，“不排除風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能?！?/P>

　　據(jù)諾亞財(cái)富統(tǒng)計(jì)，2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模達(dá)到1172億元，2012年全年兌付規(guī)模較大，其中3月、6月、7月和8月為兌付高峰。隨著房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的集中到期，開發(fā)商將面臨巨大的兌付壓力。從房地產(chǎn)信托產(chǎn)品本身、房地產(chǎn)公司、信托公司這三個(gè)層面來看，雖然有個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、個(gè)別房地產(chǎn)公司及信托公司需要關(guān)注，但總體來說，房地產(chǎn)信托到期兌付風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　用益信托工作室分析師雷雯雯也認(rèn)為，兌付風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能性較小，一方面信托公司可能采取延期兌付的方式，逾期將資金兌付給投資者；另一方面，信托公司也可以成立一個(gè)新的信托計(jì)劃接管原來的產(chǎn)品，雖然存在“以新?lián)Q舊”嫌疑，但如果項(xiàng)目未來現(xiàn)金流充沛，只是兌付時(shí)點(diǎn)與項(xiàng)目資金回流時(shí)點(diǎn)不匹配而暫時(shí)無法兌付，風(fēng)險(xiǎn)還是可控的。

　　或許，信托公司現(xiàn)在應(yīng)該思考房地產(chǎn)信托未來的發(fā)展方向，傳統(tǒng)的融資貸款功能應(yīng)有所轉(zhuǎn)變。