2011年，籠罩在樓市的陰霾仍未散去。在經(jīng)歷了前一年的“國(guó)十一條”、“新國(guó)五條”等一系列政策輪番打擊之后，開(kāi)發(fā)商并未得到絲毫喘息之機(jī)。為了鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，2011年的中央及地方政府針對(duì)商品房和保障房雙管齊下，貨幣政策持續(xù)收緊，信貸政策更加嚴(yán)厲，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策在繼續(xù)升級(jí)和深化之后，已經(jīng)步入穩(wěn)步消化階段。

　　新政頻出

　　限購(gòu)政策、限貸政策、限價(jià)政策和保障房政策，四種政策逐漸凸顯威力，深切影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　伴隨著“新國(guó)八條”、“京十五條”等鐵腕政策逐一落地，具備購(gòu)房資格的人群有效縮減。首付比例的提高以及貸款利率的上調(diào)使得投資性需求失去了貸款杠桿額支持，購(gòu)買(mǎi)第二套及第二套以上住房的成本明顯增加，投資性需求人群的被迫離場(chǎng)為剛性需求人群留下一席之地；融資渠道的收窄以及開(kāi)發(fā)貸款額度的減少，令向來(lái)財(cái)大氣粗的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商嘗到了“捉襟見(jiàn)肘”的窘迫滋味；各地保障性住房的建設(shè)有條不紊地進(jìn)行。根據(jù)國(guó)家要求，未來(lái)五年內(nèi)要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬(wàn)套，其中今年目標(biāo)為1000萬(wàn)套，保障性住房的覆蓋率須達(dá)到20%。

　　11月4日，《北京市“十二五”時(shí)期土地資源保護(hù)與開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃》發(fā)布，“十二五”期間，保障性住房建設(shè)用地占比將達(dá)到50%以上，以確保完成建設(shè)100萬(wàn)套保障房用地供應(yīng)。11月10日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布，截至10月底，今年全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程開(kāi)工已超過(guò)1000萬(wàn)套，實(shí)現(xiàn)了年初計(jì)劃的目標(biāo)任務(wù)。國(guó)土部公告了2011年中央下達(dá)保障性安居工程任務(wù)用地落實(shí)情況，北京市保障性安居工程用地落實(shí)率達(dá)108%，成為全國(guó)提前完成落地、保證保障性安居工程開(kāi)工建設(shè)的3個(gè)省市之一。

　　庫(kù)存激增

　　一系列政策的輪番作用下，包括京城在內(nèi)的樓市高房?jī)r(jià)泡沫被擠壓和破滅，曾經(jīng)大排長(zhǎng)龍搶購(gòu)商品房的買(mǎi)房人開(kāi)始熱衷起“等待”和“觀望”，曾經(jīng)志滿意得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則開(kāi)始憂慮起樓市成交量，在房?jī)r(jià)的“降”與“不降”之間備受煎熬。

　　連月來(lái)，商品住宅庫(kù)存量持續(xù)攀升，目前已達(dá)近幾年來(lái)的高點(diǎn)，成交量卻出現(xiàn)逐月下滑的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)逐步呈現(xiàn)“買(mǎi)方市場(chǎng)”特征。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月10日，北京全市普通商品住宅待售量達(dá)12.6余套，待售面積1581.58萬(wàn)平米，與去年年底相比分別上漲了26%和49%。以今年1-11月份的月均成交量6014套計(jì)算，目前的庫(kù)存量需要21個(gè)月方可被市場(chǎng)消化完畢，而去年同期僅需13個(gè)月。此外，11月份新房新增供應(yīng)量為7113套，成交量為4218套，簽約率不足60%，自今年3月份以來(lái)，新房市場(chǎng)連續(xù)8個(gè)月供過(guò)于求的形勢(shì)還將延續(xù)，庫(kù)存量的最高紀(jì)錄不斷被刷新。

　　拐點(diǎn)確立

　　一面是“千里冰封”的市場(chǎng)，一面是資金回籠的壓力，咬牙死扛、決意冬泳者固然有之，“識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰”的道理卻為更多順勢(shì)而為的開(kāi)發(fā)商所默認(rèn)。

　　10月起，上海樓市傳來(lái)品牌房企扎堆降價(jià)的消息，以高達(dá)20%乃至40%的降價(jià)幅度拉開(kāi)了全國(guó)樓市降價(jià)的序幕。也就在10月，全國(guó)平均房?jī)r(jià)首現(xiàn)環(huán)比下降，2011年下半年來(lái)持續(xù)的價(jià)格僵局就此被打破，房?jī)r(jià)下降的拐點(diǎn)初步確立。一線城市房?jī)r(jià)止?jié)q3個(gè)月后，二三線城市房?jī)r(jià)也全部呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。隨著降價(jià)潮的蔓延，全國(guó)房?jī)r(jià)加速下行，調(diào)控政策所發(fā)揮的作用越來(lái)越明晰。

　　8月份以來(lái)，北京新房(純商品住宅，不含保障房)整體價(jià)格已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月下滑。2011年11月北京新房成交均價(jià)為20120元/平方米，環(huán)比10月下降2.7%。與前幾個(gè)月的房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性下調(diào)不同，11月份，北京首次出現(xiàn)了今年以來(lái)各區(qū)域房?jī)r(jià)的普遍下跌，北京房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)正式形成，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制。全市的新房?jī)r(jià)格在年度整體保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，年底價(jià)格出現(xiàn)下探趨勢(shì)。

　　中共中央政治局12月10日召開(kāi)的會(huì)議中強(qiáng)調(diào)，明年要實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，明年房?jī)r(jià)調(diào)控的目標(biāo)由“抑制房?jī)r(jià)快速上漲”變?yōu)椤按龠M(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，表明今年調(diào)控以來(lái)大部分城市房?jī)r(jià)止?jié)q，調(diào)控效果得到基本肯定，但同時(shí)也意味著當(dāng)前價(jià)格的調(diào)整還仍未到位。尤其是今年未完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市，明年可能會(huì)面臨政策的從嚴(yán)或者加碼，價(jià)格有望出現(xiàn)切實(shí)下降。

　　據(jù)悉，目前已有海口、中山、哈爾濱、深圳、廣州、上海、北京等城市明確表態(tài)樓市調(diào)控將繼續(xù)。樓市調(diào)控不變的大方向下，房?jī)r(jià)的軟著陸終將實(shí)現(xiàn)。