閩南網(wǎng)7月6日訊　盡管即將進(jìn)入7月淡季，但樓市“淡市不淡”的跡象已經(jīng)初步顯現(xiàn)。7月1日，老城區(qū)江景盤上江名都開盤面市，首開銷售九成。近期，天隆名邸、融信瀾園、正得·格林蘭庭、特房錦繡一房等新盤也將面市。數(shù)據(jù)顯示，6月份市區(qū)共9個(gè)新盤預(yù)售，相較5月份預(yù)售量有所增加。

　　6月放量預(yù)期基本兌現(xiàn)。在業(yè)內(nèi)人士看來，近期信貸、契稅等多利好政策組合入市，促使剛需進(jìn)一步釋放，市場觀望心理進(jìn)一步緩和。近期，市場上120平方米以下的熱銷樓盤，在售存量基本見底，以120~130平方米左右的改善型戶型大量涌現(xiàn)。可以預(yù)見的是，借勢市場回暖態(tài)勢，新盤推售步伐將加快，7~8月份“淡季不淡”的市場效應(yīng)或?qū)⒏鼮轱@著。

新盤“補(bǔ)倉” 6月預(yù)售1446套

　　漳州市房管局預(yù)售數(shù)據(jù)顯示，6月份市區(qū)共9個(gè)項(xiàng)目獲批預(yù)售，預(yù)售總套數(shù)1446套，總面積為152926平方米，環(huán)比上升13%。與5月份相比，預(yù)售量有所增加，其中住宅預(yù)售量1150套，約占總預(yù)售量的80%。獲批預(yù)售的幾個(gè)樓盤分別為中心城區(qū)板塊的上江名都，東部新城片區(qū)的漳州碧湖萬達(dá)廣場、福隆城、鴻達(dá)嘉園、中森陽光美地等，城西板塊的永鴻·國際城、悠樂社區(qū)、金峰富城等。

　　在預(yù)售量方面，大盤仍然占據(jù)主角地位，推售步調(diào)有所調(diào)整。單次推量套數(shù)有所減少，推售節(jié)奏加快，呈現(xiàn)少量快跑的推售現(xiàn)象。從預(yù)售的主要板塊來看，東部仍然占據(jù)較大比重，中心城區(qū)較為稀缺，城西板塊在售項(xiàng)目較為集中。預(yù)售產(chǎn)品類型，東部產(chǎn)品類型較為豐富，商鋪、住宅平分秋色，中心城區(qū)板塊和城西板塊以住宅產(chǎn)品為主。

　　從預(yù)售價(jià)格來看，三大板塊均價(jià)差距有所懸殊。東部板塊價(jià)差較大，預(yù)售四盤價(jià)格分別為：漳州碧湖萬達(dá)，商鋪均價(jià)40000元/平方米；福隆城住宅均價(jià)5600元/平方米；鴻達(dá)·嘉園住宅均價(jià)7988元/平方米；中森陽光美地住宅均價(jià)4413元/平方米。城西板塊幾個(gè)樓盤集中為4500~5500元/平方米，其中，三盤均價(jià)分別為永鴻·國際城，住宅均價(jià)5434元/平方米；金峰富城，住宅均價(jià)4469元/平方米；悠樂社區(qū)，住宅均價(jià)5300元/平方米。中心城區(qū)板塊一枝獨(dú)秀，7月1日剛剛開售的欣江悅景（上江名都），住宅均價(jià)7626元/平方米。

　　目前，熱盤在售主攻110平方米以上的中等戶型。其中，福隆城推出2期翡翠庭131平方米三房，優(yōu)惠后5200元/平方米起，永鴻·國際城7月1日加推110平方米三房，預(yù)售均價(jià)5434元/平方米。上江名都推售的78~96平方米兩房，92~139平方米三房，236套房源對外開盤銷售超過九成。7月7日，位于漳響路與九龍大道交會處的天隆名邸85~115平方米即將開盤。

　　除在售房源之外，目前正在蓄客的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將于7~8月份左右開售。正得·格林蘭庭主推80~90平方米剛需戶型，預(yù)計(jì)8月份推售。7月7日，錦繡一方·水仙里營銷中心即將開放，88~179平方米兩房~四房正在預(yù)約。

市場見好 中小戶型存量見底

　　近期，市場上前一階段推售的中小戶型已經(jīng)基本見底，由此，新盤入市才顯得更為活躍。數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，成交的熱點(diǎn)集中在中小套戶型，中小套的成交比例占80%以上，表明本地的購買力以剛需自住為主，且本地人是購買主力。漳州本地人的購買力，占到個(gè)人購買力的八成。

　　今年上半年，順應(yīng)大環(huán)境背景，市區(qū)大部分樓盤調(diào)整應(yīng)市策略。大部分在售項(xiàng)目采取“以價(jià)換量”的銷售模式，并在產(chǎn)品線上主推中小戶型產(chǎn)品。今年1~5月份，全市各開發(fā)企業(yè)推出的90平方米以下及90~144平方米普通商品住宅為76.48萬平方米，占推出總量的81.82%。全市登記銷售的90平方米以下及90~144平方米普通商品住宅為55.05萬平方米，占住宅銷售總量的86.27%。

　　其中，市場上性價(jià)比較高的中小戶型，是今年上半年的成交熱點(diǎn)。而從市場推售的產(chǎn)品來看，上半年新品推售主攻市場需求，中小戶型的入市比例占據(jù)市場八成以上比重。中小戶型產(chǎn)品入市比例的提高，對緩解樓市庫存幫助較大，購買中小戶型產(chǎn)品的剛需置業(yè)者，成為推動樓市成交增加的重要因素。

　　目前，5~6月份在售的性價(jià)比較高的幾大樓盤，在售中小戶型已經(jīng)基本脫銷，轉(zhuǎn)而主攻120~130平方米左右的中等戶型產(chǎn)品。以萬達(dá)中央華城86~99平方米左右，永鴻·國際城87平方米的兩房、金品花園97平方米小三房、福隆城100平方米、江濱雙璽110平方米、悠樂社區(qū)120平方米等戶型為例，在售量已經(jīng)基本見底。

　　漳州碧湖萬達(dá)廣場營銷薛經(jīng)理介紹，萬達(dá)中央華城86~142平方米住宅在售產(chǎn)品當(dāng)中，80~90平方米的兩房戶型在4~5月份期間大舉去化，6月份以來，主推的117平方米三房熱銷。同樣在5月份期間，福隆城推售89~130平方米，4988元/平方米起，贈送面積6~14平方米，目前已基本銷售告罄。永鴻·國際城“青年購房減壓計(jì)劃”，84~88平方米兩房也已售罄。

□行業(yè)觀點(diǎn)

下半年保量是關(guān)鍵

　　數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，市區(qū)商品房住宅登記銷售均價(jià)為5603元/平方米，同比增長2.88%，當(dāng)月環(huán)比下降4.46%。房價(jià)穩(wěn)中略降。從漳州市區(qū)74個(gè)在售樓盤分析，中心城區(qū)29個(gè)樓盤均價(jià)為6436元/平方米，江濱沿線7個(gè)樓盤均價(jià)為6676元/平方米，新行政服務(wù)中心區(qū)域10個(gè)樓盤均價(jià)為6986元/平方米，九龍大道沿線10個(gè)樓盤均價(jià)為6343元/平方米，城西片區(qū)8個(gè)樓盤均價(jià)為4973元/平方米，藍(lán)田周邊10個(gè)樓盤均價(jià)為4294元/平方米。

　　顯然，從整體價(jià)格區(qū)間來看，市區(qū)房價(jià)整體穩(wěn)中略降。中心城區(qū)及江濱板塊基本沒有太大的波動。東部新城板塊住宅均價(jià)約5600元，東部10盤價(jià)格趨高，主要是受到商業(yè)、高端住宅的拉動。城西板塊近5000元的均價(jià)，主要源于城西板塊大幅讓利優(yōu)惠的帶動，成為市區(qū)房價(jià)洼地。

　　上半年，價(jià)格的微調(diào)帶動樓市成交量回升，伴隨著公積金貸款額度上調(diào)、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等多利好政策的調(diào)整，成交行情穩(wěn)步推進(jìn)。經(jīng)過較長一段時(shí)間的去化之后，存量房的銷售迎來節(jié)點(diǎn)。

　　“事實(shí)上，從目前的銷售形勢來看，在售項(xiàng)目中小戶型產(chǎn)品已經(jīng)所剩不多?！闭闹莺棋邉澘偙O(jiān)蔡漢欽告訴記者，大部分在售項(xiàng)目經(jīng)過大半年的銷售去化，110平方米以下的戶型已經(jīng)去化了大半部分，好的住宅小區(qū)130~140平方米以上的戶型也賣得不錯(cuò)。如今，市場上尚余留大量的120~130平方米的中等戶型。

　　事實(shí)上，120~130平方米的中等戶型是主流的正三房戶型，是最能夠滿足購房者居住需求的戶型。但近年來，隨著房價(jià)單價(jià)的提高，并受到調(diào)控政策的影響，100~110平方米的小三房的出現(xiàn)，逐漸取代了正三房的功能，120~130平方米的戶型逐漸成為市場上的“尷尬”戶型。有業(yè)內(nèi)人士表示，在戶型的選擇上，三房是最理想的自住需求，扣除公攤及套內(nèi)的其他公共空間，真正能做到三房，并居住舒適的房源至少也要120平方米以上。

　　盡管近期在售樓盤的主力推售戶型就有不少中等改善型戶型，但對于改善型置業(yè)客群能否接力樓市購買主力，不少業(yè)內(nèi)人士表示有一定壓力。“盡管有在走，但去化的速度相對較慢。”在中小戶型成交取得成效的同時(shí)，應(yīng)市而出的改善型房源，是否能夠成為下一階段的成交主力，仍待時(shí)間觀察。

　　“但無論如何，下半年保量仍然是關(guān)鍵?！睒I(yè)內(nèi)人士告訴記者，通過上半年的策略性銷售，房企已經(jīng)回籠了一部分資金，度過了資金鏈的艱難時(shí)刻。近期，樓市金融信貸、契稅等多個(gè)利好政策的出臺，將促使購買力進(jìn)一步釋放。（海峽都市報(bào)閩南版記者 朱遠(yuǎn)娥）