2015年，廈門樓市低開(kāi)高走，成績(jī)靚麗。

　　在房地產(chǎn)政策堅(jiān)持促消費(fèi)、去庫(kù)存總基調(diào)的背景下，2015年已然結(jié)束。去年，全國(guó)供需兩端寬松政策頻出，促進(jìn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)穩(wěn)步回升，行業(yè)運(yùn)行的政策環(huán)境顯著改善；2015年1—11月，一線城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲15.1%，二、三線城市累計(jì)下跌1%左右，不同城市間分化明顯。

　　對(duì)于廈門市場(chǎng)，2015年樓市低開(kāi)高走。第一季度市場(chǎng)觀望情緒重，后期受銀行降息降準(zhǔn)、公積金貸款松綁、購(gòu)房落戶大限等因素影響，廈門樓市在第四季度迎來(lái)市場(chǎng)高點(diǎn)。面對(duì)詭譎多變的市場(chǎng)，我們不禁疑惑，2016年的廈門樓市能否迎來(lái)政策紅利？成交量能否再?zèng)_新高？房?jī)r(jià)走向是漲是跌？因此，本報(bào)記者近日走訪了多家專業(yè)機(jī)構(gòu)，共話2016年鷺島樓市。

　　廈門土地房產(chǎn)研究中心:

　　二手市場(chǎng)持續(xù)升溫 “去庫(kù)存”成商辦市場(chǎng)主基調(diào)

　　2015年廈門二手住宅以39675套、397.9萬(wàn)平方米的“亮眼成績(jī)”超過(guò)一手住宅29960套、350.3萬(wàn)平方米成交量，套數(shù)相差近10000套，成交套數(shù)同比漲幅為10%。

　　二手住宅交易量出現(xiàn)增長(zhǎng)，一方面與廈門島內(nèi)新增住宅量少、消費(fèi)者對(duì)島內(nèi)住宅購(gòu)房需求大有關(guān)，另一方面，隨著廈門高端精品樓盤(pán)不斷增加，“以小換大”、“老舊小區(qū)換花園小區(qū)”的換房需求被不斷釋放，刺激了二手房交易。未來(lái)，二手房源將成為島內(nèi)樓市的供應(yīng)主力，價(jià)格也將穩(wěn)步上漲；等軌道交通發(fā)展成熟后，島內(nèi)外差異日益縮小，還將進(jìn)一步釋放二手房源。

　　而在商業(yè)辦公領(lǐng)域，廈門以會(huì)展北片區(qū)、兩岸金融中心核心區(qū)、集美新城、海滄新城等區(qū)域?yàn)槔?，未?lái)集中了多個(gè)高端寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合體項(xiàng)目。從2016年開(kāi)始，這些高端項(xiàng)目將逐步入市，商業(yè)物業(yè)可售存量186.7萬(wàn)平方米，去化周期約11.1年；辦公物業(yè)可售存量167.3萬(wàn)平方米，去化周期約3.6年。未來(lái)，體驗(yàn)式營(yíng)銷、主題式商業(yè)、“線上+線下”運(yùn)營(yíng)機(jī)制等模式紛紛成為發(fā)展熱點(diǎn)，打造差異化同樣成為其“去庫(kù)存”的關(guān)鍵。

　　新景祥市場(chǎng)研究中心:

　　樓市“慢牛”開(kāi)啟 四大要素支撐房?jī)r(jià)趨好發(fā)展

　　受落戶政策取消、地王入市等因素影響，部分尚處觀望的購(gòu)房者被迫提前入市，2015年年底火熱的樓市透支部分購(gòu)買力，隨著新的一年樓市新常態(tài)態(tài)勢(shì)愈加明顯，且受制于春節(jié)等傳統(tǒng)淡季影響，樓市也將逐漸暫入蟄伏期，預(yù)計(jì)未來(lái)短時(shí)間內(nèi)房企推盤(pán)節(jié)奏稍有放緩，供銷均會(huì)有所回落。

　　經(jīng)過(guò)2015年調(diào)整過(guò)后，市場(chǎng)將迎來(lái)更理性的新常態(tài)，而未來(lái)，金融寬松、政策支持、地王效應(yīng)等將成為廈門樓市“慢牛”行情的最為有力的推手，廈門房市“慢牛”行情有望延續(xù)一段時(shí)日。

　　雖是“慢牛”行情，但廈門房?jī)r(jià)在全國(guó)跌聲一片中依舊堅(jiān)挺?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)廈門房?jī)r(jià)趨好發(fā)展態(tài)勢(shì)不變，主要得益于:一、廈門城市價(jià)值不斷提升。廈漳泉一體化建設(shè)全面實(shí)施、地鐵建設(shè)、自貿(mào)區(qū)確立等利好不斷，城市吸引力持續(xù)增強(qiáng)；二、廈門目前住宅用地開(kāi)發(fā)存量去化周期約為2年多，其中283余萬(wàn)平方米的在售住宅存量去化周期約11個(gè)月，市場(chǎng)去庫(kù)存壓力小，降價(jià)動(dòng)力不足。三、土地市場(chǎng)火爆，地王頻出背景下，島外四區(qū)樓面價(jià)均已破萬(wàn)，伴隨高樓面價(jià)項(xiàng)目相繼入市，土地成本倒逼房?jī)r(jià)，高地價(jià)支撐房?jī)r(jià)高企；四、開(kāi)發(fā)商資金寬裕，不愿“以價(jià)換量”。

　　據(jù)2015年廈門樓市銷售金額排行榜顯示，建發(fā)、住宅、國(guó)貿(mào)、禹洲四家在廈房企年銷售金額突破40億元大關(guān)，開(kāi)發(fā)商資金回籠量大，因此即使目前銷量緊縮，也不會(huì)急于降價(jià)。

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　　中國(guó)指數(shù)研究院:

　　全國(guó)銷售面積或略有下降 城市間庫(kù)存、價(jià)格分化顯著

　　展望2016年，在經(jīng)濟(jì)仍存下行壓力、政策促穩(wěn)房地產(chǎn)的背景下，預(yù)計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積將略有下降。需求方面，預(yù)計(jì)商品房銷售面積為12.3-12.7億平方米，同比下降1.0%到4.0%。供應(yīng)方面，預(yù)計(jì)全國(guó)新開(kāi)工為15.4-15.7億平方米，同比增長(zhǎng)0.5%—2.5%。

　　而在眾多城市中，城市分化現(xiàn)象將愈加明顯。一二線代表城市商品住宅庫(kù)存平均消化時(shí)間已降至合理水平；多數(shù)三四線城市當(dāng)前住宅及土地市場(chǎng)庫(kù)存去化壓力均較為突出。

　　一線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，人口聚集力較強(qiáng)，住宅價(jià)格存上漲動(dòng)力。此外，去年入市的高價(jià)住宅用地均集中于一線城市，將帶來(lái)新建住宅產(chǎn)品向中高端發(fā)展，從而推動(dòng)未來(lái)住宅價(jià)格的提升。二線城市商品住宅市場(chǎng)分化明顯，房?jī)r(jià)將保持相對(duì)平穩(wěn)；東北地區(qū)城市樓市疲軟，庫(kù)存去化壓力較大，房?jī)r(jià)存下行壓力。三線城市除珠海、保定、廊坊等外，大部分住宅價(jià)格存在下跌預(yù)期，部分城市前期供應(yīng)量較大而需求有限致庫(kù)存高企，部分城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢或不及周邊城市，市場(chǎng)需求被周邊吸納能力較強(qiáng)的城市分流，2016年預(yù)計(jì)這些城市新建住宅價(jià)格存下跌預(yù)期，但不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌。