­　　日常生活中，物業(yè)與居民的日常生活息息相關(guān)，每家每戶幾乎都會與小區(qū)物業(yè)打交道，產(chǎn)生糾紛和矛盾也在所難免。昨天上午，北京一中院根據(jù)過去5年來審理的物業(yè)糾紛案件發(fā)布物業(yè)糾紛審理白皮書。根據(jù)白皮書，小區(qū)物業(yè)企業(yè)對業(yè)主違建應(yīng)履行報告責(zé)任，并有權(quán)要求業(yè)主根據(jù)約定恢復(fù)原狀，物業(yè)公司對小區(qū)公共設(shè)施也有維修責(zé)任。

­　　業(yè)主違建 物業(yè)有權(quán)要求恢復(fù)原狀

­　　對于物業(yè)公司來說，如果發(fā)現(xiàn)小區(qū)有違建，有責(zé)任向相關(guān)行政執(zhí)法部門進行告知。張先生是小區(qū)業(yè)主，他認為物業(yè)公司沒有對小區(qū)業(yè)主的違建盡到制止、處理的責(zé)任，于是起訴到法院。法院經(jīng)過審理查明，物業(yè)公司已經(jīng)向相關(guān)部門寄送過關(guān)于違建的材料，法院認為物業(yè)公司已及時向有關(guān)行政管理部門報告，盡到了報告的義務(wù)，城管部門也向違建業(yè)主下發(fā)了改正通知書，說明行政執(zhí)法部門已經(jīng)了解到違法建筑的相關(guān)情況，法院因此駁回了張先生的訴求。

­　　除了告知，物業(yè)公司也有權(quán)要求業(yè)主恢復(fù)原狀。某公司是王先生所住小區(qū)的物業(yè)公司，根據(jù)雙方簽訂的約定，王先生不能擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌及對房屋內(nèi)外承重墻等進行違章鑿、拆、搭、建。但王先生卻擅自對居住的房屋陽臺進行了鑿、拆，影響了小區(qū)整體形象，并對其他住戶造成安全隱患，物業(yè)公司于是起訴到法院判令王先生恢復(fù)原狀。

­　　法院經(jīng)過審理認為，小區(qū)業(yè)主對其所居住房屋存在拆、改等違建行為時，物業(yè)企業(yè)有權(quán)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者業(yè)主公約的規(guī)定要求業(yè)主恢復(fù)原狀。

­　　物業(yè)糾紛多涉及物業(yè)費

­　　白皮書顯示，從案件數(shù)量上看，2013年1月1日至2017年6月30日，一中院共審理各類涉物業(yè)糾紛案件1373件，其中2013年362件，2014年217件，2015年345件，2016年294件，2017年截止到6月30日已受理155件。

­　　“各地房源出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，隨之而來的是購買房屋后引發(fā)的涉物業(yè)糾紛案件也持續(xù)不斷?！币恢性焊嬖V北青報記者。在物業(yè)糾紛中，物業(yè)公司作為原告幾乎全部是為了追繳物業(yè)費，而業(yè)主、業(yè)委會作為原告提起訴訟的案件則呈現(xiàn)出多樣化趨勢，包括物業(yè)企業(yè)所提供的服務(wù)不符合合同要求而產(chǎn)生的違約、物業(yè)企業(yè)擅自增收服務(wù)費或私自占用綠地、共有區(qū)域，以及在財產(chǎn)、人身等方面對業(yè)主的侵權(quán)等。

­　　白皮書顯示，在物業(yè)糾紛中，物業(yè)公司的勝率相對較高，而業(yè)主提起訴訟的案件勝訴率往往較低。對于這種現(xiàn)象，據(jù)一中院法官介紹，相對于業(yè)主個人來講，物業(yè)企業(yè)一般有相對較為固定的專業(yè)律師來負責(zé)企業(yè)的法律業(yè)務(wù)，因此，無論是在法律知識和證據(jù)收集上，還是在訴訟經(jīng)驗方面都比業(yè)主更有優(yōu)勢，“這就容易導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的整體勝訴率較高?！?/p>

­　　物業(yè)糾紛調(diào)節(jié)難 易惡性循環(huán)

­　　白皮書顯示，近幾年業(yè)主的訴求越來越精細化、多樣化，比如，降低電梯噪音、增強小區(qū)綠化、清潔樓道環(huán)境等訴求越來越多。據(jù)介紹，造成目前涉物業(yè)糾紛不斷的原因主要集中在房地產(chǎn)商遺留的房屋質(zhì)量問題、物業(yè)服務(wù)達不到業(yè)主的要求、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主委員會產(chǎn)生矛盾致使物業(yè)費用難以收繳、部分業(yè)主惡意欠費以及由于歷史原因如房改房政策致使部分業(yè)主認為仍應(yīng)按原有政策承擔(dān)繳費義務(wù)等等。這些因素增加了涉物業(yè)糾紛處理的難度。

­　　在物業(yè)糾紛中，案件起訴到法院后，因為需要按照訴訟程序一步一步進行，矛盾經(jīng)過無數(shù)的訴訟流程更加尖銳，在部分案件中，業(yè)主通過物業(yè)企業(yè)降低物業(yè)費的方式與物業(yè)企業(yè)達成調(diào)解后，又拒絕交納下一年度的物業(yè)費，造成物業(yè)企業(yè)明確表示拒絕再次調(diào)解。而個別小區(qū)甚至出現(xiàn)多數(shù)業(yè)主不交費、物業(yè)企業(yè)由于經(jīng)費緊張而降低服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量的下降使業(yè)主心生不滿堅持不交費的惡性循環(huán)。

­　　法官建議：業(yè)主應(yīng)注重證據(jù)收集

­　　在昨天的發(fā)布會上，法官也對業(yè)主訴訟作了提示，建議業(yè)主強化法律意識，注重證據(jù)的收集、保存。如在房屋質(zhì)保期內(nèi)注意對房屋問題的報修留存相關(guān)書證以及視聽資料等證據(jù)，注意及時通過物業(yè)企業(yè)尋找開發(fā)商以期在質(zhì)保期內(nèi)得到妥善維修；對于漏水等疑難爭議問題可嘗試通過政府相關(guān)部門介入，尋找中立第三方進行相關(guān)鑒定，以明確問題和責(zé)任，并在日后可能發(fā)生的訴訟中提供依據(jù)。有條件的業(yè)主委員會可聘請專業(yè)的法律顧問。文/本報記者 李鐵柱