這段時(shí)間，樓市去庫(kù)存成為熱詞。自2014年7月，“去庫(kù)存”取代“控房?jī)r(jià)”成為樓市新主題后，樓市政策均圍繞“去庫(kù)存”展開(kāi)。近日，國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人更是很罕見(jiàn)地就“去庫(kù)存”作出重要指示。

　　榕城的房地產(chǎn)庫(kù)存情況一直是市民關(guān)注點(diǎn)之一。時(shí)值歲末，榕城住宅市場(chǎng)的庫(kù)存情況究竟如何？又該如何評(píng)估樓市當(dāng)前的庫(kù)存及其對(duì)樓市和經(jīng)濟(jì)的影響呢？

福州樓市的去庫(kù)存速度在加快。

　　今年福州樓市庫(kù)存一度高企

　　“從前兩年直到今年年中，庫(kù)存問(wèn)題都是福州房企最頭疼的問(wèn)題之一。”昨日，福州房地產(chǎn)行業(yè)人士告訴記者，和很多城市一樣，福州樓市也經(jīng)歷了一個(gè)高庫(kù)存的過(guò)程。庫(kù)存峰值出現(xiàn)在今年1月底，達(dá)到32176套，遠(yuǎn)超過(guò)2014年、2013年同期。2月，福州市區(qū)庫(kù)存32156套，3月則是30751套。按照前三月的月成交均值計(jì)算，這樣的庫(kù)存量需要18個(gè)月才能完全消化。

　　“我們常說(shuō)的樓市‘去庫(kù)存’，指的是消化待售商品住房建筑面積，它包括兩部分，一是報(bào)告期已竣工可供銷(xiāo)售但尚未銷(xiāo)售的商品房建筑面積累計(jì)值；二是報(bào)告期處于施工或新開(kāi)工狀態(tài)（半成品）并已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷(xiāo)售出去的商品房建筑面積累計(jì)值。另外，我們經(jīng)常所說(shuō)的‘去化周期’（多少個(gè)月），其計(jì)算公式為“待售建筑面積/過(guò)去12個(gè)月月平均銷(xiāo)售建筑面積”。知名房地產(chǎn)專(zhuān)家楊紅旭表示，一般來(lái)說(shuō)，庫(kù)存消化周期在一年左右較為平衡，高于18個(gè)月呈現(xiàn)供過(guò)于求，低于6個(gè)月則為供不應(yīng)求。而記者獲悉，CRIC（克而瑞信息集團(tuán)專(zhuān)業(yè)研發(fā)部門(mén)）監(jiān)測(cè)的24個(gè)重點(diǎn)城市，目前平均消化周期為18.7個(gè)月，處于警戒線以上。按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，福州樓市的庫(kù)存量一度也是處于警戒線以上。

　　今年福州樓市的銷(xiāo)售速度在加快，那么為什么還會(huì)出現(xiàn)如此高的庫(kù)存呢？

　　庫(kù)存居高不下，很多人首先會(huì)認(rèn)為是在售樓盤(pán)不斷加推導(dǎo)致的。但業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)際上從逐月的供求關(guān)系來(lái)看，情況不是如此。因?yàn)槟壳案Ｖ輼鞘兄?，成交排名靠前的基本是?dāng)月新增預(yù)售的主力項(xiàng)目，這類(lèi)處在強(qiáng)銷(xiāo)期、不斷加推的樓盤(pán)，雖然新增供應(yīng)多，但銷(xiāo)售更快，不少項(xiàng)目一個(gè)月一開(kāi)、小步快跑，并沒(méi)有對(duì)住宅庫(kù)存總量造成威脅，反而帶動(dòng)了本項(xiàng)目余房的銷(xiāo)售。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，住宅總量居高不下，原因之一是不少銷(xiāo)售期在兩年以上的舊樓盤(pán)銷(xiāo)售遲緩。有的項(xiàng)目不到10幢樓，數(shù)百套房源都拿到了預(yù)售證，但兩三年一直沒(méi)賣(mài)完，部分樓盤(pán)甚至月均銷(xiāo)量為個(gè)位數(shù)，年去化不到百套，這些樓盤(pán)的庫(kù)存難以消除，導(dǎo)致庫(kù)存居高不下。

　　榕樓市去化周期降至12.7個(gè)月

　　“天量”庫(kù)存，可以說(shuō)是今年初以來(lái)福州樓市揮之不去的巨大陰影。“戰(zhàn)庫(kù)存”也成為了今年的主旋律。不過(guò)到了歲末，情況發(fā)生了變化。根據(jù)福州多家房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，隨著成交量的持續(xù)平穩(wěn)走高，福州樓市庫(kù)存量在高位徘徊后正在進(jìn)入下降通道。

　　這樣的趨勢(shì)較早前就已經(jīng)出現(xiàn)。據(jù)中原地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，1月底，福州五城區(qū)住宅庫(kù)存量約389.70萬(wàn)平方米，按照近12個(gè)月的月均走量20.91萬(wàn)平方米的情況來(lái)看，福州市商品住宅當(dāng)期存量還需要19個(gè)月左右的消化周期，庫(kù)存壓力嚴(yán)峻。而到了4月底，住宅存量為353.87萬(wàn)平方米，按照近12個(gè)月的平均月銷(xiāo)售面積21.70萬(wàn)平方米計(jì)算，福州市商品住宅當(dāng)前庫(kù)存量降至16.3個(gè)月左右的消化周期，環(huán)比下行8.9%。

　　而到了歲末，這一數(shù)字下降更加明顯。記者昨日查看數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至昨日，福州住宅庫(kù)存23705套，而今年初至今的月去化速度是1860套。按這個(gè)速度，福州樓市庫(kù)存的去化速度降為12.7個(gè)月，已經(jīng)接近均衡水平。

　　成交量不斷放大，庫(kù)存量不斷降低，究竟是何原因讓福州樓市庫(kù)存壓力得到及時(shí)緩解了呢？福州零距離營(yíng)銷(xiāo)董事總經(jīng)理陳晶表示，近幾個(gè)月庫(kù)存有所下降的根本原因在于剛需群體的集中爆發(fā)，以及剛改的集體入市發(fā)揮了作用。福州中原地產(chǎn)資源中心總經(jīng)理溫江霞則指出，除了“剛改集中入市”之外，開(kāi)發(fā)商有意控制供應(yīng)量也是近期庫(kù)存去化迅速的一個(gè)重要原因。數(shù)據(jù)顯示，今年3月市區(qū)供應(yīng)僅有318套，4月僅有406套，遠(yuǎn)不及去年3月1713套以及4月的2215套。而從5月新增房源數(shù)量來(lái)看，除了部分純新盤(pán)之外，絕大多數(shù)的滯銷(xiāo)盤(pán)都在有意識(shí)地控制供應(yīng)量，全力去庫(kù)存。

　　庫(kù)存降低不意味著開(kāi)發(fā)商大漲價(jià)

　　隨著樓盤(pán)持續(xù)熱銷(xiāo)，庫(kù)存量一再縮減，這是否意味著樓市進(jìn)入全面復(fù)蘇階段？開(kāi)發(fā)商是否會(huì)大舉漲價(jià)？對(duì)此業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，目前庫(kù)存壓力雖有所緩解，但庫(kù)存壓力依然處于過(guò)大區(qū)間，沒(méi)有大漲價(jià)的基礎(chǔ)。

　　零距離營(yíng)銷(xiāo)董事總經(jīng)理陳晶表示，目前福州市場(chǎng)上有兩大隱患，一是成交戶型結(jié)構(gòu)不平衡，帶動(dòng)這一輪回暖的成交的主力戶型依舊是剛需和剛改，大戶型產(chǎn)品依舊缺乏快速走量的契機(jī)，這說(shuō)明樓市全面復(fù)蘇的根基不穩(wěn)，當(dāng)開(kāi)發(fā)商手中的中小戶型“斷供”后，市場(chǎng)火熱的行情或?qū)⒉辉傺永m(xù)。二是目前庫(kù)存量下降可能引起部分開(kāi)發(fā)商“漲價(jià)”心理，反而會(huì)抑制需求。溫江霞則表示，目前大部分樓盤(pán)的旺銷(xiāo)是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)情況果斷在價(jià)格等方面進(jìn)行調(diào)整，在當(dāng)前，樓價(jià)的上漲對(duì)市場(chǎng)顯然不利。

　　這些房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)行業(yè)人士及開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為，“性價(jià)比”仍然是目前消費(fèi)者最看重的切入點(diǎn)之一。目前福州地價(jià)一再走高，未來(lái)銷(xiāo)售均價(jià)上漲是趨勢(shì)，但市場(chǎng)需求還將進(jìn)一步增加，這就需要開(kāi)發(fā)商采取恰當(dāng)?shù)拇胧?，在產(chǎn)品及設(shè)計(jì)上做文章，保證樓市的健康發(fā)展。(記者 江海 文/圖）