11月16日，北京市規(guī)劃國(guó)土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，確定了未來(lái)五年北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，約能建40萬(wàn)套集體租賃住房，租金參考周邊市場(chǎng)水平，鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期租賃合同，但單次租期不得超過(guò)10年。同時(shí)，集體租賃住房可依法出租獲取收益，但不得對(duì)外出售或以租代售。

　　供應(yīng)量：40萬(wàn)套租賃住房

　　從供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，北京市規(guī)劃國(guó)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京市計(jì)劃于2017-2021年的五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃。而根據(jù)今年4月北京市發(fā)布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，今后五年，北京將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計(jì)劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套。以此推算，1000公頃大約能建設(shè)40萬(wàn)套租賃住房。

　　在關(guān)注度較高的租金方面，租賃住房的租金水平可統(tǒng)籌考慮區(qū)位、配套、市場(chǎng)需求等因素，并參考周邊市場(chǎng)物業(yè)水平，與房屋租賃市場(chǎng)接軌。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算，北京租賃市場(chǎng)房源總量接近250萬(wàn)套，這1000公頃的租賃住房入市后，相當(dāng)于在未來(lái)五年，給北京房屋租賃市場(chǎng)增加約15%的房源，若能按照計(jì)劃完成這部分供應(yīng)，屆時(shí)北京住房租賃市場(chǎng)的租金將會(huì)出現(xiàn)明顯下調(diào)。

　　早在2011年，北京市就向國(guó)土資源部提出利用集體土地建設(shè)公共租賃住房的試點(diǎn)申請(qǐng)。同年，國(guó)土部批準(zhǔn)北京市開(kāi)展試點(diǎn)工作，北京市成為全國(guó)第一個(gè)利用集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)城市。

　　截至去年底，北京已先后啟動(dòng)了唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)太舟塢村、平房鄉(xiāng)平房村、西北旺鎮(zhèn)皇后店村和北七家鎮(zhèn)海落村4批5個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，共涉及集體建設(shè)用地38公頃，可建設(shè)公共租賃住房近1.5萬(wàn)套、總面積約110萬(wàn)平方米。在集體用地市場(chǎng)租賃住房供應(yīng)方面，從今年下半年開(kāi)始，前期用地工作已經(jīng)展開(kāi)，目前北京已經(jīng)有17個(gè)集體租賃房項(xiàng)目落定，分散在海淀、朝陽(yáng)、石景山、昌平、房山、順義等區(qū)域。

　　租期：限定10年內(nèi)避免以租代售

　　為從制度上杜絕以租代售的可能，在租期方面，《意見(jiàn)》鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，但單次租期不得超過(guò)10年。除承租人另有要求外，單次租賃期限不低于3年。但如果承租人要求承租3年或以?xún)?nèi)的，出租機(jī)構(gòu)不得拒絕。

　　考慮到房屋建設(shè)需要資金，《意見(jiàn)》提出，集體租賃住房項(xiàng)目的資金籌措主要包括四種模式，即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的自有資金;市區(qū)住房保障專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、園區(qū)管理機(jī)構(gòu)或簽約租賃的企業(yè)支付租金;農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以建設(shè)用地的預(yù)期收益，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款，獲得金融資本的支持;農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)的方式，與國(guó)有企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，北京對(duì)于集體建設(shè)用地的政策放寬，符合此前中央對(duì)于租賃市場(chǎng)發(fā)展的導(dǎo)向，“集體建設(shè)用地過(guò)去的改革重點(diǎn)在于和國(guó)有建設(shè)用地同權(quán)，而現(xiàn)在發(fā)展租賃市場(chǎng)，實(shí)際上也是同權(quán)的一個(gè)重要體現(xiàn)。對(duì)于此類(lèi)用地發(fā)展租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，既實(shí)現(xiàn)了相關(guān)土地價(jià)值的提升，也為租賃房源增加了更多的用地支持”。

　　“一般租賃房設(shè)置的最長(zhǎng)租賃期限是20年，《意見(jiàn)》此次將時(shí)間縮短到10年，顯然是為了最大限度規(guī)避潛在的以租代售可能，但需要注意的是，設(shè)置租賃期限如果過(guò)短，也可能無(wú)法滿(mǎn)足消費(fèi)者穩(wěn)定居住的需求”，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴北京商報(bào)記者，整體上看，《意見(jiàn)》通盤(pán)考慮了現(xiàn)階段北京市場(chǎng)情況，較為慎重定下的3-10年租賃年限。

　　有業(yè)內(nèi)人士提醒，即使限定了租賃期限，也可能出現(xiàn)租戶(hù)不斷續(xù)租的情況，最終發(fā)展為變相以租代售。要杜絕這一情況，郭毅建議，可在限定租期的基礎(chǔ)上，要求租戶(hù)按年繳納而非一次性繳納全部租金，“不過(guò)這一模式可能會(huì)挫傷開(kāi)發(fā)商的建設(shè)熱情，可以說(shuō)，如何在企業(yè)利益和租戶(hù)利益之間保持平衡，是未來(lái)相關(guān)監(jiān)管政策需要特別注意的”。

　　合規(guī)：產(chǎn)權(quán)證按項(xiàng)目核發(fā)

　　游走在政策之外的小產(chǎn)權(quán)房合法化之路已被相關(guān)部門(mén)明令禁止，為了避免這一形式在北京死灰復(fù)燃，《意見(jiàn)》在集體租賃住房的產(chǎn)權(quán)管理上明確規(guī)定，房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)(包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán))按項(xiàng)目整體核發(fā)，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證書(shū)。同時(shí)，權(quán)利證書(shū)還應(yīng)注明：僅用于租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏棉D(zhuǎn)租，不得出售，不得改變土地用途。

　　在郭毅看來(lái)，根據(jù)現(xiàn)行政策，集體建設(shè)用地上本就不能建設(shè)大產(chǎn)權(quán)房屋出售，《意見(jiàn)》此次再度強(qiáng)調(diào)不得分割單元產(chǎn)權(quán)，是為了全方位堵死建設(shè)所謂小產(chǎn)權(quán)房的可能。

　　居住設(shè)計(jì)方面，《意見(jiàn)》提出，租賃住房用地按照城鎮(zhèn)居住用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和管理，配置必要的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施。房屋套型結(jié)構(gòu)和面積標(biāo)準(zhǔn)，可結(jié)合實(shí)際情況按市場(chǎng)需求進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，同時(shí)實(shí)施全裝修成品交房，屆時(shí)租戶(hù)可實(shí)現(xiàn)拎包入住。

　　專(zhuān)家指出，在符合規(guī)劃的前提下，由集體經(jīng)濟(jì)組織利用自有集體建設(shè)用地集中建設(shè)租賃物業(yè)，使城鄉(xiāng)接合部農(nóng)村從無(wú)序收租的“瓦片經(jīng)濟(jì)”提升為規(guī)范合法、以租賃為主的“樓宇經(jīng)濟(jì)”。“利用集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)租賃住房，不是為了一次性出售再分錢(qián)給村集體成員，而是確保成員們都能獲得長(zhǎng)期且持久的收益”，郭毅表示，相較于此前多地嘗試的開(kāi)發(fā)廠(chǎng)房、文旅型產(chǎn)業(yè)型項(xiàng)目，租賃項(xiàng)目持續(xù)性更強(qiáng)、收益性也較高，同時(shí)這部分項(xiàng)目也能彌補(bǔ)城市供地不足、建設(shè)規(guī)模壓縮帶來(lái)的難題，實(shí)現(xiàn)多方得益。

　　模式：專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)參與經(jīng)營(yíng)

　　在規(guī)范租賃模式方面，《意見(jiàn)》提出，鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)化租賃運(yùn)營(yíng)。鼓勵(lì)將集體租賃住房委托給專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行管理和運(yùn)營(yíng)，提高租賃業(yè)務(wù)和物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化水平。

　　“集體土地建設(shè)的大規(guī)模租賃房源，會(huì)需要整合和專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，以此來(lái)看，專(zhuān)業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)參與租賃房的運(yùn)營(yíng)管理顯得尤為關(guān)鍵。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說(shuō)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析稱(chēng)，目前專(zhuān)業(yè)化的租賃機(jī)構(gòu)包括三類(lèi)，一是以傳統(tǒng)中介為主要組成部分的中介機(jī)構(gòu)，這類(lèi)機(jī)構(gòu)需要增加公寓運(yùn)營(yíng)能力;二是專(zhuān)業(yè)從事長(zhǎng)租公寓的機(jī)構(gòu)，包括各路資本及企業(yè)成立的租賃平臺(tái);三是地方政府專(zhuān)門(mén)組建的中介經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，比如說(shuō)一些國(guó)有企業(yè)憑借既有土地資源進(jìn)行開(kāi)發(fā)，或者說(shuō)通過(guò)過(guò)去的國(guó)有房屋置換公司等進(jìn)行改制等而形成。

　　專(zhuān)業(yè)化的租賃機(jī)構(gòu)未來(lái)經(jīng)營(yíng)更多的是對(duì)房源的持有與運(yùn)營(yíng)管理，這也是專(zhuān)業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)參與租賃房運(yùn)營(yíng)管理的優(yōu)勢(shì)和基本立足點(diǎn)。不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)表示，要防范把租賃經(jīng)營(yíng)變?yōu)閯趧?dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，要采取新技術(shù)來(lái)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)，要從房屋籌集、房屋出租等方面降低各類(lèi)成本，通過(guò)成本壓縮來(lái)提升盈利能力。

　　長(zhǎng)租公寓自如相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受北京商報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，在租賃房屋的運(yùn)營(yíng)中，專(zhuān)業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)規(guī)范性、技術(shù)平臺(tái)的搭建和可持續(xù)運(yùn)營(yíng)管理上有很大優(yōu)勢(shì)。自如方面看好專(zhuān)業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)參與租賃房屋的運(yùn)營(yíng)管理前景，并愿意協(xié)同政府參與到租賃房的運(yùn)營(yíng)中。(北京商報(bào)記者 彭耀廣 張暢/文 宋媛媛/制表)