最近，廈門(mén)、蘇州、合肥等上半年樓市火熱的二線城市又傳來(lái)了“限購(gòu)”、“限貸”的消息，接下來(lái)，傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季來(lái)了，龍巖的樓市面臨這撲朔迷離的形勢(shì)會(huì)發(fā)生什么樣的變化，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲嗎？對(duì)此，筆者從分析今年1-8月份龍巖樓市的運(yùn)行情況入手，對(duì)后續(xù)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行探析、研判，供業(yè)內(nèi)人士及廣大消費(fèi)者參考。

新建商品房銷(xiāo)售同比減少

　　1-8月份，全市銷(xiāo)售新建商品房166.38萬(wàn)平方米，同比減少2.92%；銷(xiāo)售新建商品住房140.71萬(wàn)平方米（13282套），同比減少4.34%。其中，中心城市銷(xiāo)售新建商品房94.25萬(wàn)平方米，同比減少20.05%；銷(xiāo)售新建商品住房78.24萬(wàn)平方米（7616套），同比減少23.58%。商品房銷(xiāo)量減少的原因，從供應(yīng)端分析，主要是今年以來(lái)預(yù)售批準(zhǔn)面積大幅減少。以龍巖中心城市為例，1-8月份批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積63.62萬(wàn)平方米，同比減少50.2%，批準(zhǔn)預(yù)售商品住房面積42.7萬(wàn)平方米（4080套），同比減少56.18%。從實(shí)際新開(kāi)盤(pán)情況看，中心城市今年以來(lái)，僅有“紫金山牡丹園”一期、晟龍“溫泉山莊”、“挺秀花園”、“建發(fā)龍郡”三期等幾個(gè)新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，其他賣(mài)的都是老樓盤(pán)。從需求端分析，由于國(guó)家出臺(tái)了一系列“去庫(kù)存”的優(yōu)惠政策，在稅收、信貸等方面鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)自住商品房，例如，2014年9月以來(lái)，我市相繼出臺(tái)了契稅“即征即獎(jiǎng)”、鼓勵(lì)征遷安置貨幣化、實(shí)行購(gòu)房貼息、引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商讓利等措施，促進(jìn)大量剛需住房需求提前釋放，導(dǎo)致今年購(gòu)房者數(shù)量減少。

商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存量仍偏大，去庫(kù)存任務(wù)艱巨

　　截至8月末，全市已取得預(yù)售許可證未銷(xiāo)出去的庫(kù)存商業(yè)用房330.62萬(wàn)平方米。其中，純商業(yè)（商場(chǎng)、店面）116.12萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓等辦公用房26.45萬(wàn)平方米，車(chē)庫(kù)（位）、雜物間等188.05萬(wàn)平方米。中心城市庫(kù)存商業(yè)用房214.66萬(wàn)平方米，其中純商業(yè)（商場(chǎng)、店面）62.34萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓等辦公用房22.86萬(wàn)平方米，車(chē)庫(kù)（位）、雜物間等129.46萬(wàn)平方米。上述面積，按近3年月均銷(xiāo)售面積計(jì)算去化周期，全市純商業(yè)是86個(gè)月，辦公用房是48個(gè)月；中心城市純商業(yè)是92個(gè)月，辦公用房是45個(gè)月。可見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存是今后一段時(shí)間龍巖房地產(chǎn)去庫(kù)存的主要任務(wù)。

房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，但漲勢(shì)溫和

　　今年，龍巖房地產(chǎn)價(jià)格呈上漲趨勢(shì)。以商品住房的價(jià)格為例。1-4月，全市商品住房均價(jià)為5675.5元/平方米，而5-8月的均價(jià)就上漲到6081.5元/平方米，環(huán)比上漲7.15%。中心城市1-4月商品住房均價(jià)為6478.25元/平方米，5-8月均價(jià)突破7000元大關(guān)，達(dá)7374元/平方米，環(huán)比上漲13.4%。房?jī)r(jià)上漲的主要原因是二季度以來(lái)，受毗鄰的廈門(mén)市房?jī)r(jià)大幅度、快速上漲的影響，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期重新抬頭，再加上中心城市新開(kāi)樓盤(pán)數(shù)量減少，心理因素和供求因素的疊加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上揚(yáng)。然而，龍巖畢竟不是廈門(mén)，受地理位置、經(jīng)濟(jì)總量、人口規(guī)模、居民收入水平以及商品房庫(kù)存量等諸多因素的制約，當(dāng)前龍巖房?jī)r(jià)不可能上漲過(guò)快、過(guò)猛。況且，從現(xiàn)在開(kāi)始至年底將不斷有新盤(pán)推出，如“紫金山體育公園”的小洋房、“恒大綠洲”的精裝房、“融僑觀邸”的新建住宅等將陸續(xù)獲批開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)中心城市后續(xù)可供房源充足，房?jī)r(jià)不大可能大漲。

　　綜上所述，后續(xù)龍巖房市新建商品房供應(yīng)將有所增加，相應(yīng)的銷(xiāo)量也將有所回升。預(yù)計(jì)至年底，全市可完成銷(xiāo)售商品房面積220萬(wàn)平方米左右，銷(xiāo)售商品住房200萬(wàn)平方米左右，大體維持去年的水平。中心城市的住房均價(jià)應(yīng)該在7000-7500元/平方米之間上下波動(dòng)。（林鎮(zhèn)江）