今年前兩月商品房銷售額為4145億元，同比下降20.9%

　　雖然全國樓市3月出現(xiàn)“小陽春”行情，各地成交量漸顯暖意，但開發(fā)商對未來一年的樓市仍難言樂觀。從近期陸續(xù)公布的上市房企年報來看，多家標(biāo)桿房企今年發(fā)展策略仍以“防守”和“過冬”為主，不是縮減拿地規(guī)模和新開工量，就是采取合理定價、積極促銷等方法提高高周轉(zhuǎn)項目的比重，還有的房企甚至以精簡機(jī)構(gòu)來節(jié)省企業(yè)開支。

　　業(yè)內(nèi)專家分析，今年1-2月份，雖然開發(fā)商資金來源同比增幅略有回升，但在銷售數(shù)據(jù)同比大幅下降、二季度將面臨償債高峰等因素影響下，開發(fā)商今年上半年資金情況仍難言樂觀，最緊張的時點有可能在上半年顯現(xiàn)。

　　房企今年仍以防守過冬為主

　　目前房企中最普遍的做法是縮減拿地規(guī)模和新開工量，盡量少花錢以保證資金量健康。從近日公布的保利香港2011年年報來看，保利香港去年全年實現(xiàn)簽約銷售額為158億港元，比2010年增加39%；開售的34個項目實現(xiàn)銷售面積約215萬平方米，超額完成全年210萬平米的目標(biāo)。即便是業(yè)績良好，鑒于今年不會放松的大背景，保利香港高層在業(yè)績說明會上仍表示，今年拿地規(guī)模將縮減為300萬平米，開工量也縮減近半到350萬平米。

　　為了促進(jìn)銷售，除萬科等向來以高周轉(zhuǎn)著稱的大眾住宅開發(fā)商外，不少原先定位高端的開發(fā)商也加入高周轉(zhuǎn)的隊伍中，改變其原有的盈利模式。

　　據(jù)華僑城2011年年報透露，2012年新推盤項目中，高周轉(zhuǎn)項目所占比重將進(jìn)一步提升。目前華僑城存貨規(guī)模已由2010年的195.74億元猛增至317.37億元，達(dá)到歷史最高點，今年將面臨巨大的去庫存化壓力。究其原因，除華僑城布局的區(qū)域均位于受限購政策影響嚴(yán)重的一二線城市外，其產(chǎn)品開發(fā)的高端化也是面臨滯銷的主要原因。3月19日在其2011年度業(yè)績說明會上，華僑城總裁劉平春表示，要將現(xiàn)在可變現(xiàn)的項目想方設(shè)法賣掉，加快銷售，加強(qiáng)營銷，降低負(fù)債率，這是華僑城今年的第一要務(wù)。

　　除了縮減規(guī)模和加快銷售之外，一些房企開始從公司結(jié)構(gòu)上“動刀”，精簡機(jī)構(gòu)以縮減企業(yè)開支。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)近日調(diào)整內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)，已經(jīng)撤銷了北京事業(yè)部與東北事業(yè)部，從“總部-事業(yè)部-城市公司”的三級架構(gòu)，變成了“總部-城市公司”的兩級架構(gòu)。在近日舉行的業(yè)績說明會上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明透露，調(diào)整的目的是為了提升整個集團(tuán)的管控能力及各城市公司的綜合管理能力，同時降低成本和提高效率。

　　而另一些公司則把盈利重心開始向投資型商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。中國海外發(fā)展公布2011年年報，營業(yè)額增加約9.6%至港幣485.8億元，凈利潤增加19.3%至港幣151.2億元，創(chuàng)歷史新高。盡管銷售、利潤同步增長，中海集團(tuán)董事會主席孔慶平仍表示，為達(dá)到合理的租售配比，集團(tuán)會力爭逐步把投資物業(yè)盈利比重達(dá)到集團(tuán)盈利的20%。目前中海正在開發(fā)和待開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)面積達(dá)250萬平方米，而其中約150萬平方米預(yù)計會于2015年前全部完成并會保留為長線投資物業(yè)。

　　上半年房企資金或面臨最緊時點

　　中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，2012年1-2月，7個重點城市的新房新增供應(yīng)是近四年中最低的兩個月。而購地方面，13個重點城市今年1-2月土地成交量同比下降24%，亦處于近五年中的同期低位。這表明新房銷售長期低迷、降價趨勢明顯的情況下，開發(fā)商推盤、購地均保持謹(jǐn)慎。從剛剛結(jié)束的兩會表態(tài)來看，今年房地產(chǎn)調(diào)控仍將持續(xù)，且力度不放松，這使得開發(fā)商對后市繼續(xù)看淡。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院從資金來源、銷售情況等多方面對開發(fā)商資金鏈情況進(jìn)行分析認(rèn)為，2011年，全國商品房銷售額增速連續(xù)兩年回落，并且連續(xù)兩年低于本年資金來源增速，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)靠銷售回籠資金持續(xù)困難，與之相對應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源的增速也大幅放緩；另一方面，由于信貸持續(xù)收緊，2011年房地產(chǎn)開發(fā)貸款更多的是利用之前獲得的信貸余額，而新增貸款增速不足。綜合各方面因素易居研究院認(rèn)為，2011年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況屬于偏緊區(qū)間，從歷史數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況比2008年要好，但也處于較緊張水平。

　　對于今年開發(fā)商的資金情況，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，從向好的方面看，2012年1－2月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源14151億元，同比增長16.2%，得益于2月央行2月份再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，國內(nèi)貸款同比增長16.3%。隨著開發(fā)投資的減少和資金來源的增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張狀況有望得到緩解。但值得注意的是，2012年1－2月份商品房銷售額4145億元，同比下降20.9%，以銷售回款為主的其他渠道資金來源同比下降5.6%?！按尕浟烤薮?、去化普遍不暢，再加上部分開發(fā)商今年上半年將面臨償債高峰，因此2012年上半年開發(fā)商資金情況仍存在變數(shù)，也可能將出現(xiàn)最緊張的時點?！睏罴t旭認(rèn)為。