3月14日， 國(guó)務(wù)院總理溫家寶在全國(guó)人大五次會(huì)議閉幕后的記者招待會(huì)上說：“什么叫房?jī)r(jià)合理回歸？我以為合理的房?jī)r(jià)，應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配?，F(xiàn)在我可以明確地告訴大家，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位。調(diào)控如果放松，將前功盡棄?！?/P>

　　回首房地產(chǎn)調(diào)控，2009年12月至2010年間，主要目標(biāo)是“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”；2011年以來，目標(biāo)變成了“房?jī)r(jià)合理回歸”，或“房?jī)r(jià)回歸合理水平”。那么，什么是合理水平？一年多來眾說紛紜，不知所云。

　　溫總理提出了兩條標(biāo)準(zhǔn)，一是“使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)”，即所謂“房?jī)r(jià)與收入比”。二是“房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配”，這涉及開發(fā)商的投資回報(bào)率。但兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)都并未提出具體的指標(biāo)，實(shí)際上也很難明確指標(biāo)。亮點(diǎn)在于“房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位”，這就意味著，房?jī)r(jià)回歸之路還長(zhǎng)，不知中長(zhǎng)期形勢(shì)如何，但至少短期內(nèi)調(diào)控不可能在中央層面放松。昨天地產(chǎn)股為此應(yīng)聲跳水，也就可以理解了。

　　房?jī)r(jià)是否合理，以房?jī)r(jià)與收入比為參照，比較科學(xué)和合理。但在統(tǒng)計(jì)和國(guó)際比較方面，存在很大難度。近幾年，筆者持續(xù)跟蹤研究中國(guó)的房?jī)r(jià)與收入比，得出的結(jié)論是：拿近些年國(guó)內(nèi)數(shù)據(jù)進(jìn)行縱向比較，大致可認(rèn)為全國(guó)房?jī)r(jià)與收入比在6-7倍屬合理區(qū)間，北京、上海、杭州等城市8-10倍尚屬合理。2011年全國(guó)為7.5倍，略偏高，按今年房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)今年將回落至6.9倍左右，接近合理區(qū)間。

　　然而，一線城市和部分東部二三線城市，房?jī)r(jià)收入比顯著偏離合理區(qū)間，北京、上海、廈門、杭州、深圳等城市多在12倍以上。由此也就可以理解，“兩會(huì)”上住建部部長(zhǎng)姜偉新的表態(tài)：現(xiàn)在下定決心，至少七八個(gè)大城市的房?jī)r(jià)一定得降下來，我們有信心在今年讓幾個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)水平降下去。

　　“房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配”，著眼點(diǎn)是控制房?jī)r(jià)成本。從房?jī)r(jià)構(gòu)成上分析，開發(fā)商的利潤(rùn)只是其中之一。不得不承認(rèn)，過去十年房地產(chǎn)業(yè)屬于高利潤(rùn)行業(yè)，近兩年隨著拿地成本高企和房?jī)r(jià)漲幅趨小，開發(fā)商的利潤(rùn)率呈下滑趨勢(shì)。比如近日公布的萬科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]年報(bào)顯示：2011年萬科結(jié)算凈利率為15.01%，較2010年微降0.51個(gè)百分點(diǎn)。由于2011年結(jié)算資源大部分為2010年底的已售未結(jié)資源以及2011年上半年所銷售項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格尚未出現(xiàn)明顯調(diào)整，所以2012年度利潤(rùn)率還將下降。萬科是以開發(fā)主流住宅產(chǎn)品為主的龍頭房企，其利潤(rùn)率基本上可以代表行業(yè)水平。

　　除了開發(fā)商利潤(rùn)，房?jī)r(jià)構(gòu)成中還有：地價(jià)款、建安費(fèi)、稅費(fèi)。建安費(fèi)用是剛性的，變化不大。稅費(fèi)水平比較平穩(wěn)，除了稅率有時(shí)會(huì)根據(jù)調(diào)控需求有所變化外，主要取決于稅務(wù)局的稽查力度，比如去年抓得緊，土地增值稅就大幅增加。地價(jià)水平是決定房?jī)r(jià)變化的重要因素。比如去年全國(guó)土地出讓金高達(dá)3.3萬億元，考慮到今年土地市場(chǎng)不景氣，財(cái)政部將今年預(yù)算降為2.7萬億元。近幾年土地出讓金和房地產(chǎn)稅收，占地方財(cái)稅總收入（包含政府性基金）的比重高達(dá)60%左右。

　　正由于此，溫總理也提及近些年調(diào)控房?jī)r(jià)的困境：房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及中央和地方的利益關(guān)系，特別是地方從土地出讓中獲取大量收入；涉及金融企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的利益，改革的阻力相當(dāng)之大。既然短時(shí)間內(nèi)難以推進(jìn)系統(tǒng)性的改革，也只能通過抑制投機(jī)投資性需求，來促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

　　由此不難看出，“限購、限貸”這類直接抑制投資投機(jī)需求的行政管制措施，短期內(nèi)難以退出。至于地方政府為了自己的利益，暗中松綁之舉，只要被抓住，就會(huì)被叫停。與之相反，對(duì)于自住性需求，尤其是首套普通住房需求，通過房貸優(yōu)惠給予滿足，以及部分地方政府進(jìn)行稅收補(bǔ)貼，將成為近期政策調(diào)控的亮點(diǎn)。

　　在這種政策背景下，自住需求釋放是受歡迎的，而房?jī)r(jià)的主基調(diào)依然是下跌，尤其是高房?jī)r(jià)城市。中長(zhǎng)期而言，如果房?jī)r(jià)漲幅能夠持續(xù)低于居民收入漲幅，則房?jī)r(jià)收入比和房?jī)r(jià)，都將回歸或保持在合理水平。（作者 楊紅旭）