【核心提示】

　　又是一年成追憶。2011年的樓市，充滿變數(shù)也好，低調(diào)行事也罷，都已翻了過去。

　　對于已經(jīng)到來的2012年，有人說，調(diào)控不會放松，市場博弈依然繼續(xù)上演，也有人判斷，房地產(chǎn)持續(xù)低迷，樓市將迎來更加寒冷的冬天，還有人認(rèn)為首套房信貸政策將出現(xiàn)松動，市場將出現(xiàn)價(jià)跌量漲的情況。在這里，我們就當(dāng)前的市場狀況，也做出了五大猜想。

　　2012年樓市究竟何去何從，調(diào)控將出現(xiàn)怎樣的變化，是繼續(xù)低迷還是步入新一輪增長期？隨著時(shí)間的推移，相信所有問題的答案將見分曉。

猜想一：環(huán)灣建設(shè)全面提速

　　近年來，環(huán)灣、向?yàn)吵蔀槿莩鞘邪l(fā)展的主旋律，在環(huán)灣城市建設(shè)推動之下，越來越多的新區(qū)域受到關(guān)注，原本以泉州中心市區(qū)、東海片區(qū)、城東洛江片區(qū)、橋南片區(qū)、江南新區(qū)為主導(dǎo)的城市格局，日漸被打破，而隨之而來的是濱江商務(wù)區(qū)、高鐵片區(qū)、臺商投資區(qū)等全新的城市板塊，成為城市開發(fā)的熱土。

　　去年以來，多重利好之下，泉州環(huán)灣城市地產(chǎn)開發(fā)受到關(guān)注。未來，泉州環(huán)灣城市發(fā)展將迎來新的契機(jī)。而交通路網(wǎng)的不斷完善無疑是泉州環(huán)灣建設(shè)加速重要的助推器。從目前來看，泉州正加快環(huán)灣城市格局的形成。城東至東海濱江快速通道、泉州環(huán)灣跨海大道、環(huán)城高速路網(wǎng)、站前大橋等重要的交通路網(wǎng)不斷建設(shè)中，不少重點(diǎn)工程項(xiàng)目將在今年正式通車投入使用。

　　可以說，在路網(wǎng)新格局之下，泉州環(huán)灣城市各區(qū)域之間的聯(lián)系將更加緊密，同時(shí)，地產(chǎn)開發(fā)也迎來了更為廣闊的發(fā)展腹地?？梢哉f，2012年，泉州環(huán)灣地產(chǎn)開發(fā)將不斷提速，新的城市熱土將興起。

猜想二：樓盤進(jìn)入細(xì)分時(shí)代

　　經(jīng)歷了2011年第四季度房地產(chǎn)銷售的急速下滑，泉州不少開發(fā)商紛紛在尋求對策，去年的泉州房地產(chǎn)市場，開發(fā)商不僅注重品質(zhì)的打造，同時(shí)，在產(chǎn)品上也更為講究，這也意味著，泉州樓市進(jìn)入了產(chǎn)品細(xì)分時(shí)代。

　　泉州目前主要銷售的產(chǎn)品以居住型的產(chǎn)品為主，投資和投機(jī)的比例相對較少。今年開發(fā)商也主要會在兩個(gè)方面進(jìn)行突破，一是在產(chǎn)品上。主要針對一些高端樓盤，開發(fā)商對產(chǎn)品更精細(xì)化的打造，同時(shí)也提升整個(gè)樓盤的基調(diào)。無論是在建筑用料上，還是在產(chǎn)品的細(xì)節(jié)打造上，都更用心。這也是開發(fā)商在去年角逐市場的關(guān)鍵，也是勝敗的關(guān)鍵。二是在開發(fā)上，會有所細(xì)分，比如開發(fā)旅游地產(chǎn)、復(fù)合型地產(chǎn)或者在一些重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，打造超級城市綜合體，相當(dāng)于造城的概念，這樣也能打造出差異化的產(chǎn)品，在逆勢中尋求新的突破。

　　不少開發(fā)商人士坦言，在市場競爭日趨激烈的泉州市場，注重產(chǎn)品的打造已經(jīng)成為每一個(gè)開發(fā)商的基本功。去年第四季度，泉州房地產(chǎn)市場遇冷，開發(fā)商也面臨巨大的挑戰(zhàn)，開發(fā)什么樣的產(chǎn)品能更吸引購房者的關(guān)注，這也是去年開發(fā)商需要從市場的不斷變化中找尋答案。

猜想三：異地房企角逐泉州

　　值得關(guān)注的是，近一兩年來，泉州迎來了不少異地開發(fā)商的關(guān)注，以萬達(dá)集團(tuán)、上實(shí)地產(chǎn)等國內(nèi)房企巨鱷的入駐為主。而國內(nèi)一線的開發(fā)商，如海爾地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)等也有傳言準(zhǔn)備進(jìn)入泉州市場?？梢哉f，越來越多異地房企來泉州開發(fā)，打破了以往本土開發(fā)商一枝獨(dú)秀的局面，本土開發(fā)商及異地開發(fā)商共舞的時(shí)代悄然來臨，這對于異地開發(fā)商來說，不僅是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。

　　據(jù)了解，異地開發(fā)商之所以會不約而同地選擇泉州作為開發(fā)重點(diǎn)，這與泉州位居全省第一的經(jīng)濟(jì)總量有一定的關(guān)系。而且本身泉州的房價(jià)并不高，在福建省排名靠后，本身的房地產(chǎn)泡沫較少，可提升的空間較大。而泉州作為三線城市，對于政策的敏感性沒有那么強(qiáng)，這也是一線開發(fā)商角逐于此的又一大原因之一。同時(shí)，泉州作為海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的一部分，也是發(fā)展的最重要一環(huán)，開發(fā)商也是看好了泉州未來的發(fā)展前景，特別是地產(chǎn)開發(fā)的未來前景，對于一線開發(fā)商來說，這又是一大機(jī)遇。

　　而一線開發(fā)商需要承擔(dān)的挑戰(zhàn)也是比比皆是，比如泉州房價(jià)目前還保持較平穩(wěn)的狀態(tài)，一線開發(fā)商的進(jìn)入，勢必會拉升泉州整體的房價(jià)，這對于泉州購房者來說，需要多長的時(shí)間認(rèn)同，也是關(guān)鍵所在。其次，一線開發(fā)商與本土開發(fā)商的博弈會持續(xù)加碼，這對于剛進(jìn)入泉州的一線開發(fā)商，也是重大的挑戰(zhàn)。

猜想四：帶精裝修樓盤漸多

　　帶精裝修樓盤，成為房地產(chǎn)市場奇葩，并在2011泉州樓市上演了一場推盤熱。2011年以來，在樓市調(diào)控之下，住宅市場趨于平淡，不過在淡市之下，帶精裝修樓盤卻在市場中逆市突圍，成為當(dāng)前樓市一大看點(diǎn)。泉州萬達(dá)公館、世茂·御龍灣、三盛·溫泉公館等項(xiàng)目的精裝修住宅產(chǎn)品紛紛入市，與此同時(shí)，不少樓盤表示將介入精裝修住宅市場，一時(shí)之間，精裝修住宅成為市場一大看點(diǎn)。

　　由毛坯房過渡到帶裝修成品房，是房地產(chǎn)行業(yè)的一次變革和飛躍。可以說，住宅從毛坯房走向精裝修時(shí)代，對于購房者而言，顯然是一大利好。這種利好體現(xiàn)在多個(gè)方面。首先，購房者省心，交房之后，可以實(shí)現(xiàn)快捷入市，而無須再費(fèi)力考慮裝修的問題；其次，房款當(dāng)中包含裝修費(fèi)用，購房者無須考慮交房后房子裝修款的事情；再次，購房者無須受到裝修困擾，很多毛坯房的業(yè)主都有這樣的經(jīng)歷，買了房子入住之后，由于裝修時(shí)間不一樣，先期入住的業(yè)主，生活往往會受到周邊鄰居裝修的影響。

　　精裝修項(xiàng)目已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢所在。在房地產(chǎn)競爭日漸多元化的今天，如何在“精裝修住宅”體現(xiàn)自身的核心競爭力，顯得尤其關(guān)鍵。不少開發(fā)商明確表示將在今年開始進(jìn)軍精裝修住宅市場的聲音，使得泉州精裝修住宅市場的前景，廣受關(guān)注?？梢灶A(yù)見，精裝修住宅市場或者成為泉州房地產(chǎn)市場一道亮麗的風(fēng)景線，并在激烈的市場競爭中，尋找到自身的發(fā)展之路。

猜想五：剛性需求或成主力

　　受宏觀調(diào)控政策影響，泉州樓市成交量持續(xù)下滑，購房者觀望情緒濃重，已是2011年泉州樓市主基調(diào)。經(jīng)過一年的調(diào)整，逐步冷卻的市場將回歸理性，開發(fā)商會更加注重樓盤綜合品質(zhì)，購房者也將更理性地選房購房，剛性需求群體或成為2012年樓市購房主角。

　　從開發(fā)角度來說，樓市遇冷、房貸難貸、購房者持續(xù)觀望，使得銷售成為最大問題，開發(fā)商不得不思考新的開發(fā)方向和銷售策略。經(jīng)過一年的摸索和嘗試，多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)調(diào)整了房地產(chǎn)開發(fā)方向，對開發(fā)規(guī)劃、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價(jià)格策略等方面都進(jìn)行了精打細(xì)磨，并且更加注重樓盤綜合品質(zhì)。

　　從需求角度而言，多重政策之下，投機(jī)和投資的群體已經(jīng)逐漸退出市場。購房者不再盲目跟風(fēng)，在選房時(shí)，往往根據(jù)自己的實(shí)際需求，對項(xiàng)目的品牌、地段、配套、價(jià)格、品質(zhì)、潛力等方面，進(jìn)行綜合考量后才出手?？梢哉f，需求已經(jīng)漸漸回歸理性。

　　當(dāng)然，成交量低迷并不能說明沒有需求，結(jié)婚、入學(xué)等剛性需求群體依然存在。如果2012年信貸政策有所放松的傳聞變成現(xiàn)實(shí)，樓盤價(jià)格又在購房者的預(yù)期之內(nèi)，那么剛需群體必將釋放出來成為樓市主角，而高品質(zhì)、高性價(jià)比，且符合剛需群體需求的兩房、三房等產(chǎn)品，將贏得更多市場。

【后記】

攜手前行

　　2011年，從年初的“新國八條”頒布，到上調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率，再到提高首套房貸款利率，宏觀調(diào)控政策就如唐僧的緊箍咒，讓樓市從瘋狂逐漸恢復(fù)到冷靜。泉州亦如此。本報(bào)《房產(chǎn)周刊》樓市周報(bào)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，雖然各大樓盤價(jià)格相對穩(wěn)定，但成交量已然驟降。

　　限貸，是泉州樓市成交量下滑的一大原因。記者在采訪中了解到，盡管泉州民間資本雄厚，但是能夠一次性付款的購房者只是少數(shù)，所以“限貸”將投機(jī)投資群體拒之門外的同時(shí)，也抑制了部分剛需群體。二套房首付比例提高，是另一大原因，購房首期投入款數(shù)額的加大，無疑加劇了觀望氛圍。

　　欣慰的是，在“低迷、觀望”貫穿市場的背景之下，泉州開發(fā)商們一方面依然保持樂觀積極的心態(tài)，想方設(shè)法活躍市場，另一方面則開始冷靜思考，在產(chǎn)品創(chuàng)新、樓盤品質(zhì)提高、品牌經(jīng)營、增值配套等方面下足了功夫。與此同時(shí)，購房者也漸漸恢復(fù)了理性和平靜，隨波逐流搶房的現(xiàn)象消失了，越來越多購房者經(jīng)過綜合考量后才會入市。

　　2011年12月底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議對樓市調(diào)控的定調(diào)，打破了人們對2012年樓市迎來春天的期待。會議指出，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。由此可見，房地產(chǎn)市場或?qū)⒂瓉硪淮胃訃?yán)厲的調(diào)控政策，而2012年依然是樓市調(diào)控關(guān)鍵期。

　　在新的一年里，當(dāng)樓市熱潮逐漸退去，開發(fā)商也許迎來更多品質(zhì)和品牌的挑戰(zhàn)，也可能面臨淘汰和整合的命運(yùn)。今年泉州樓市競爭將更激烈，“買方市場”將更為明顯，如果信貸政策如傳聞會寬松化或者微調(diào)，或?qū)⒂懈鄤傂柚脴I(yè)者入市推動銷售量。

　　未來不可預(yù)見，但正因如此而更值得期待。2012年，我們將繼續(xù)同泉州樓市一起前行！