近日，廈門立丹行機構(gòu)·地產(chǎn)研究中心發(fā)布《2011年廈門房地產(chǎn)市場年度報告》。報告認為，2011年，在限貸限購基調(diào)下，樓市演繹了一曲變奏華章，可稱之為“政策主導(dǎo)下的2011年市場變奏曲”；而2012年，市場期待上演“協(xié)奏曲”，定價相對理性，價格會適度下調(diào)，未來3個月將是“淘房”好時機。

2011政策主導(dǎo)下的變奏曲

　　2011年廈門樓市跌宕起伏、攝人心魄，在限貸限購基調(diào)下，市場演繹了一曲變奏華章。

　　第一季，出臺政策可謂史上最嚴，導(dǎo)致交易迅速觸底。1月28日“新國八條”政策頒布，一線城市在經(jīng)歷市場內(nèi)部調(diào)整后，交易量明顯得到控制，隨著浙江臺州首個出臺城市限購令后，限購涌向二、三線城市，政策的持續(xù)性已經(jīng)得到印證。而重慶個人住房房產(chǎn)稅開征讓市場更加理性看待本輪調(diào)控的力度和深度，同時傳遞出調(diào)控持續(xù)化信號。第一季商品住宅銷售量達到近3年最低水平， 1-3月份呈現(xiàn)大幅遞減趨勢，可見政策效力立竿見影。

　　第二季，政策效力有所減弱，交易走出觀望。限購限貸政策執(zhí)行到第二季，效力式微，本地剛需客戶開始介入市場，并使用各種政策擦邊球從觀望到介入，帶動整體銷量上行。第二季度商品住宅成交前10名的樓盤90%分布在島外，總價優(yōu)勢、新城優(yōu)勢讓廣大客戶開始紛紛介入，市場淡出觀望。

　　第三季，市場放量大增，島外成交增長使得市場暖流陣陣。第三季商品住宅面積供應(yīng)119萬平方米，達到同期歷史之最；也是今年供應(yīng)量最大的一季度。2011年島外市場成交比例大幅增長，占廈門全市七成。對比前兩年的60%左右，今年所表現(xiàn)的島內(nèi)外市場更顯得涇渭分明。商品住宅銷售面積排行前20個樓盤中，島外就占了16個樓盤。第三季市場可謂“暖流陣陣”，是今年嚴政下最頑強的一季。

　　第四季，政策持續(xù)嚴控，觀望驟增，市場進入“冰凍期”。進入第四季度，由于年末限購令延期，首套貸款優(yōu)惠終止、貸款額度減少等導(dǎo)致年末銷量急轉(zhuǎn)直下，銷量瞬間結(jié)凍，環(huán)比第三季度驟減六成。政策壓力持續(xù)，新增供應(yīng)攀升，存量劇增，中長期供應(yīng)過剩局面導(dǎo)致年末進入新的“價格戰(zhàn)”，價格普降化趨勢將繼續(xù)蔓延并影響著明年的市場走勢。

2012年市場期待協(xié)奏曲

　　對于后市的判斷，廈門立丹行機構(gòu)·地產(chǎn)研究中心認為，未來持續(xù)嚴控，財稅政策接力調(diào)控，市場將經(jīng)歷U形反轉(zhuǎn)，未來三個月是“淘房”好時機，有意向購房者可擇機出手。

　　首先，未來政策持續(xù)嚴控，行政手段逐漸退出，財稅政策接力，調(diào)控基調(diào)趨于綿長持久。2011年宏觀調(diào)控取得階段性成果，但作為行政強制手段的限購政策依然受到市場的質(zhì)疑，不可能長期存在。根據(jù)12 月9 日召開的中央政治局會議精神，2012 年國家將實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，同時，會議提出堅持房價調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸。

　　其次，未來市場U形反轉(zhuǎn)，底部周期調(diào)整取決于多方力量參與力度。明年上半年將是冰凍期的解凍環(huán)節(jié)，但這是多方力量集體促成的結(jié)果。明年市場回暖來自政策及外部環(huán)境推動的機會較小，而是從內(nèi)部獲得市場回暖的力量，呈現(xiàn)緩慢調(diào)整恢復(fù)；目前少量開發(fā)商從“無效觀望”到“有效破冰”的思維轉(zhuǎn)變將帶動更多市場力量參與，在供需博弈中，價格起到關(guān)鍵性作用，在博弈中所形成的價格臨界區(qū)間將有效拉動需求釋放，實現(xiàn)市場底部緩慢調(diào)整。因此，明年上半年將是價格劇烈調(diào)整期，市場底部周期在3-5個月調(diào)整完畢，進入相對穩(wěn)定供需平衡的下半年。

　　最后，立丹行地產(chǎn)研究中心認為，廈門作為二線城市，盡管受調(diào)控影響較小，但在年末也凸顯寒意。在宏觀背景下，市場價格必然隨著交易量速凍而隨之調(diào)整。明年上半年將是供需價格博弈的關(guān)鍵時間。從市場大勢及政策走向來綜合分析，樓盤定價會相對理性，價格會適度下調(diào)，適合消費者“淘房”，有意向買房的消費者可以貨比三家，選擇適合的單位。特別是未來3個月將是“淘房”好時機。