房地產(chǎn)界最具影響力的獨(dú)立評(píng)論家牛刀28日現(xiàn)身廈門(mén)，在財(cái)富論壇上表示，房地產(chǎn)上漲的貨幣與人口兩大要素已不復(fù)存在，房?jī)r(jià)將跌回2008年的水平。

　　空置率高企泡沫大

　　牛刀說(shuō)，衡量一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫有三個(gè)重要指標(biāo)，除了租售比和房?jī)r(jià)收入比，還有一個(gè)重要指標(biāo)是房屋的空置率。從國(guó)家電網(wǎng)智能化的統(tǒng)計(jì)當(dāng)中，全國(guó)660個(gè)城市有6540萬(wàn)套住宅是空的，這么多的住宅它是以什么衡量它是空得呢，它是以六個(gè)月的電表讀數(shù)為零，就是六個(gè)月沒(méi)有人使用電表。它就告訴我們6540萬(wàn)套住宅可以供2.6億人居住，也就是說(shuō)現(xiàn)在這么多的房子，這么多的社會(huì)資源，它其實(shí)在很多炒家的手上。 在上海，普通家庭均擁有兩到三套房子。全國(guó)范圍來(lái)看，不少公務(wù)員除了自住房外，也有著投資性房產(chǎn)。

　　為什么前面數(shù)年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)“空調(diào)”，因?yàn)榈胤秸蕾?lài)土地財(cái)政。一旦開(kāi)征房產(chǎn)稅，就能作為土地出讓金的替代，必將逼出空置房源涌向市場(chǎng)。

　　上漲基礎(chǔ)已缺失

　　為什么2009年、2010年的房?jī)r(jià)會(huì)大幅度上漲？牛刀認(rèn)為，根源在于2008年底的4萬(wàn)億元救市措施，4萬(wàn)億元加上2009年的9萬(wàn)億元新增貸款，13萬(wàn)億的貨幣助推了房?jī)r(jià)。這兩年，央行大幅度回收貨幣，以調(diào)整存款準(zhǔn)備金率的方式回收貨幣。中國(guó)樓市的投機(jī)炒作因貨幣超量發(fā)行而起，肯定也將以回收貨幣終結(jié)。央行多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，是主動(dòng)刺破樓市泡沫的行為，也許比泡沫自己破滅危害要小得多。

　　房?jī)r(jià)上漲的另一大基礎(chǔ)是人口。牛刀認(rèn)為，進(jìn)城人口越來(lái)越少，樓市新增面積越來(lái)越大，房市已進(jìn)入供不應(yīng)求局面。他說(shuō)，每年由農(nóng)村進(jìn)入城市需要解決住房的進(jìn)城人員達(dá)到1800萬(wàn)，還有2100萬(wàn)流動(dòng)農(nóng)民工。這兩大群體需要住房的是3900萬(wàn)人，按兩人一戶(hù)來(lái)算，不到2000萬(wàn)戶(hù)。還有每年新增的400多萬(wàn)大中專(zhuān)畢業(yè)生，約合200萬(wàn)戶(hù)。兩項(xiàng)相加共2200萬(wàn)戶(hù)，按90平方米算，共計(jì)19.8億平方米，而近幾年僅北京上海廣州深圳四個(gè)城市每年新增面積就達(dá)8500萬(wàn)平方米，加上全國(guó)其他城市，開(kāi)發(fā)面積不少于20億平方米。只要房?jī)r(jià)一下降，這些房子全得吐出來(lái)，供過(guò)于求的局面很快就會(huì)形成。從美元走勢(shì)來(lái)看，美元指數(shù)已經(jīng)聚集了強(qiáng)勁的上漲能量，明年有望站穩(wěn)81點(diǎn)。多重因素疊加之下，房?jī)r(jià)將會(huì)打回2008年。