閩南房產(chǎn)網(wǎng)訊　買房時(shí)，很多購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房合同都看得仔細(xì)，逐行逐字，絲毫不敢松懈。但是，對(duì)補(bǔ)充協(xié)議卻不甚在意，往往很隨意地就大筆一揮，事后才發(fā)現(xiàn)吃了虧。

　　最近，一購(gòu)房者李先生致電本報(bào)，反映在買房時(shí)跟開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，里面約定如果房子的面積誤差超過(guò)3%，買房人有權(quán)退房。但是，到了交房時(shí)，真的出現(xiàn)房子的實(shí)際面積與購(gòu)房合同約定的面積誤差超過(guò)3%，卻無(wú)法退房。這是怎么回事？原來(lái)，在簽訂購(gòu)房合同后，李先生一時(shí)大意，又與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議壞了事。

大筆一揮

超3%面積自己掏錢(qián)

　　記者了解到，雖然李先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同，里面約定如果房子的面積誤差超過(guò)3%，買房人有權(quán)退房，但是，簽訂購(gòu)房合同后，李先生與開(kāi)發(fā)商又簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議。在這份補(bǔ)充協(xié)議中，約定房子實(shí)際面積需以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，如果與購(gòu)房合同約定的面積存在誤差，買房人將多還少補(bǔ)。

　　購(gòu)房合同與補(bǔ)充協(xié)議，究竟哪一份合同更具法律效力？記者咨詢了福建雙鼎律師事務(wù)所主任律師于那剛、福建賢泰律師事務(wù)所主任律師王家富、福建閩榮律師事務(wù)所律師計(jì)剛霞等多位律師了解到，購(gòu)房合同與購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議都是買賣雙方真實(shí)意愿的表達(dá)，因此具有同等的法律效力。而且，由于補(bǔ)充協(xié)議多是購(gòu)房合同簽訂之后簽下的，是對(duì)購(gòu)房合同中未約定或是需要重新約定的內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充，因此，當(dāng)購(gòu)房合同與補(bǔ)充協(xié)議在某一條款上存在分歧時(shí)，通常依據(jù)補(bǔ)充協(xié)議的約定來(lái)處理。

福建雙鼎律師事務(wù)所主任律師于那剛表示，以上述的房產(chǎn)糾紛為例，李先生先后簽訂兩份協(xié)議，內(nèi)容不同，一般是以后簽訂的協(xié)議為依據(jù)。所以，在這個(gè)案例中，遇到房子的誤差面積超過(guò)3%時(shí)，要遵從的是后簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，李先生需根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議的約定，對(duì)誤差的面積進(jìn)行補(bǔ)款。這樣一來(lái)，掐指一算，李先生買房就得多支付數(shù)萬(wàn)元的房款。

維護(hù)權(quán)利 買賣雙方都有權(quán)簽訂補(bǔ)充協(xié)議

　　記者走訪了解到，在購(gòu)房過(guò)程中，因簽訂補(bǔ)充協(xié)議而產(chǎn)生的法律糾紛并不少見(jiàn)。據(jù)律師們介紹，補(bǔ)充協(xié)議是對(duì)買賣雙方權(quán)利與義務(wù)的進(jìn)一步約定，不過(guò)，目前，大部分的補(bǔ)充協(xié)議都是由開(kāi)發(fā)商方面提出，其實(shí)，購(gòu)房者也可通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議維護(hù)自己的權(quán)利。

　　“辦理房屋的產(chǎn)權(quán)證，通常需要開(kāi)發(fā)商提供房產(chǎn)銷售專用發(fā)票、項(xiàng)目平面圖、房屋測(cè)繪報(bào)告、購(gòu)房合同備案，但是，許多購(gòu)房合同中，都沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)商的這一義務(wù)進(jìn)行明確約定?！备＝ㄙt泰律師事務(wù)所主任律師王家富告訴記者，在其經(jīng)辦的房產(chǎn)糾紛案例中，就出現(xiàn)過(guò)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商提供的辦證資料不全，而導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法順利辦理產(chǎn)權(quán)證的案例。所以，他提醒購(gòu)房者，簽訂的購(gòu)房合同中，需明確開(kāi)發(fā)商在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)需按房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的要求及時(shí)、完整提供房產(chǎn)銷售專用發(fā)票、項(xiàng)目平面圖、房屋測(cè)繪報(bào)告、購(gòu)房合同等資料的義務(wù)，如果購(gòu)房合同中未對(duì)這些內(nèi)容進(jìn)行明確約定，購(gòu)房者可以要求買賣雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)上述內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充約定。

　　福建賢泰律師事務(wù)所主任律師王家富表示，此外，有的購(gòu)房合同中對(duì)土地證的辦理并沒(méi)有寫(xiě)清楚，購(gòu)房者也可要求開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)土地證的辦理事宜進(jìn)行明確約定。王家富認(rèn)為，補(bǔ)充協(xié)議是對(duì)主合同中不完善的條款作出補(bǔ)充約定，當(dāng)購(gòu)房者遇到開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中沒(méi)寫(xiě)清楚的條款時(shí)，為了明確雙方權(quán)利義務(wù)，以便預(yù)防糾紛，可以要求開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

簽協(xié)議需謹(jǐn)慎 不合理的約定可拒簽

　　因?yàn)楹炗喲a(bǔ)充協(xié)議后，購(gòu)房合同約定的條款可能就會(huì)“失靈”，所以業(yè)內(nèi)人士提醒，買賣雙方需以簽訂購(gòu)房合同一樣的謹(jǐn)慎心態(tài)來(lái)簽補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)于內(nèi)容不合理的，可以拒簽。

　　福建閩榮律師事務(wù)所律師計(jì)剛霞表示，補(bǔ)充協(xié)議雖然不用像購(gòu)房合同一樣進(jìn)行備案，但是與購(gòu)房合同具有同等法律效力，需謹(jǐn)慎對(duì)待。在補(bǔ)充協(xié)議中，對(duì)條款需約定清楚，需特別留意交房時(shí)間、辦證時(shí)間、出現(xiàn)面積誤差的處理方式等問(wèn)題。在簽訂補(bǔ)充協(xié)議前，如果有不了解的地方，最好咨詢一下法律界的人士。

　　部分購(gòu)房者擔(dān)心，如果在買房過(guò)程中，拒絕簽訂開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)充協(xié)議，會(huì)無(wú)法順利完成房屋買賣。對(duì)此，福建閩榮律師事務(wù)所律師計(jì)剛霞表示，簽訂購(gòu)房買賣合同之后，雙方買賣關(guān)系就已經(jīng)達(dá)成，購(gòu)房者拒簽補(bǔ)充協(xié)議，并不會(huì)影響買賣關(guān)系的履行。

（本網(wǎng)記者林桂平）