嘉賓：

李文杰 中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理

　　胡景暉 偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁

　　林 倩 鏈家地產(chǎn)副總裁

　　主持人：

侯振威

閉店潮愈演愈烈？

　　主持人：前一段時(shí)間，在北上廣深等地都出現(xiàn)了二手房中介閉店的現(xiàn)象，北京市統(tǒng)計(jì)一個(gè)月關(guān)閉了將近200家門店，有媒體的標(biāo)題甚至是“北京平均每天閉店6家”，那么這種“閉店潮”是否還會(huì)愈演愈烈，今后一段時(shí)間比如到明年年初，這種情況會(huì)有所好轉(zhuǎn)嗎？

　　李文杰：我的判斷是，預(yù)計(jì)這種情況今后幾個(gè)月還將持續(xù)，因?yàn)橥ǔＧ闆r下，經(jīng)歷了房產(chǎn)銷售的“金九銀十”后，年末和年初都是傳統(tǒng)的銷售淡季。今年在宏觀調(diào)控下各地“金九銀十”幾乎都未出現(xiàn)，北上廣深也是本輪調(diào)控的重點(diǎn)一線城市，量?jī)r(jià)齊跌的局面預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)到2012年。交易量的大減導(dǎo)致“閉店潮”愈演愈烈，短時(shí)期內(nèi)如果政策不出現(xiàn)松動(dòng)，中介行業(yè)的人員和門店的數(shù)量還將繼續(xù)收縮。

　　胡景暉：北上廣深中介機(jī)構(gòu)關(guān)店現(xiàn)象事實(shí)上是全國(guó)各大城市二手中介行業(yè)現(xiàn)狀的一個(gè)縮影。但目前來(lái)看中介企業(yè)倒閉現(xiàn)象并不普遍，真正稱得上倒閉的通常是門店較少、資金實(shí)力較差的家庭作坊式中介公司。但是應(yīng)當(dāng)注意到，對(duì)二手中介行業(yè)來(lái)說(shuō)，旺季開店搶占市場(chǎng)、淡季關(guān)店降低成本，原本就是正常的經(jīng)營(yíng)策略。目前的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)大中型中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，只能稱之為困難，尚未成為災(zāi)難。

　　我們預(yù)計(jì)，今年年底到明年一季度全國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)還將經(jīng)歷8％到10％的回落，房?jī)r(jià)的不景氣以及未來(lái)房?jī)r(jià)將進(jìn)一步下跌預(yù)期的增強(qiáng)，使得部分二手房業(yè)主降價(jià)出售的意愿越來(lái)越強(qiáng)烈，二手住宅市場(chǎng)在售房源量的增加，挑選空間的增大，房?jī)r(jià)的下跌，以及進(jìn)一步議價(jià)空間的增大，將激發(fā)部分有迫切購(gòu)房需求的首次置業(yè)者和改善性購(gòu)房者出手購(gòu)房。成交量有望緩慢復(fù)蘇，成交的復(fù)蘇有利于緩解中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)壓力。

　　林倩：11月份中上旬北京市二手房住宅成交不足4500套，而且從當(dāng)前來(lái)看，11月份成交反彈跡象并不明顯，至明年年初都將維持低位，很難有突破性上漲。由于整體市場(chǎng)的低成交走勢(shì)將延續(xù)至明年年初，因此二手房中介門店的壓力仍然繼續(xù)存在，其余的一線城市成交狀態(tài)和趨勢(shì)與北京市基本相同。因此，短期來(lái)看中介公司的生存壓力很難有明顯好轉(zhuǎn)。

　　更多城市可能限購(gòu)

　　主持人：馬上就要到年底了，限購(gòu)令執(zhí)行的時(shí)間也不短了，請(qǐng)幾位談?wù)勀銈冋J(rèn)為政策會(huì)在何時(shí)有所變化？是松動(dòng)還是收緊，不管是哪一種變化，會(huì)怎樣影響二手房市場(chǎng)的走向呢？

　　林倩：從今年的價(jià)、量走勢(shì)來(lái)看，調(diào)控效果較為明顯，成交量維持低位，北京市二手房11月份價(jià)格與年初1月份相比，大約回落了8％左右。但是短期來(lái)看，政策并不會(huì)有所放松，當(dāng)前政府的調(diào)控決心不動(dòng)搖，限購(gòu)已經(jīng)開始向二、三線城市蔓延。此外調(diào)控剛出現(xiàn)較明顯效果，當(dāng)前放松容易造成市場(chǎng)惡性反彈。不動(dòng)搖的限購(gòu)政策將會(huì)導(dǎo)致低成交的狀態(tài)繼續(xù)，價(jià)格進(jìn)一步走低。

　　在調(diào)控期間，不排除政府對(duì)于部分政策進(jìn)行“修補(bǔ)”，如日前被廣泛關(guān)注的征稅普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，由于房?jī)r(jià)近幾年上漲過(guò)快，與實(shí)際成交不符合，未來(lái)將可能進(jìn)行調(diào)整，減輕剛需購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。此外，還有最低計(jì)稅價(jià)等。從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，雖然二、三線城市已經(jīng)開始限購(gòu)，但是當(dāng)前僅有幾個(gè)二、三線城市限購(gòu)，未來(lái)或?qū)⒂懈嗟某鞘胁扇≌{(diào)控政策，限制投資炒房。

　　李文杰：限購(gòu)令在執(zhí)行一段時(shí)間后已經(jīng)取得了明顯的效果，不少地區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，但房?jī)r(jià)的總體走勢(shì)仍與宏觀調(diào)控的目標(biāo)存在一定的差距，因此目前政策調(diào)控并不具備放松的條件，預(yù)計(jì)年底前政策面上不會(huì)有太大的變化，維持現(xiàn)狀的可能性較大，明年多數(shù)城市仍會(huì)繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，對(duì)二手房市場(chǎng)的成交量、價(jià)依然會(huì)產(chǎn)生較大影響。

　　胡景暉：目前執(zhí)行的樓市宏觀調(diào)控的大方向在明年不會(huì)有根本性的變化，但是在相關(guān)細(xì)則上會(huì)有所微調(diào)。目前的限購(gòu)限貸政策在嚴(yán)格精準(zhǔn)打擊投資炒房客的同時(shí)，也誤傷了以自住為目的的合理購(gòu)房需求，所以我認(rèn)為明年的調(diào)控政策會(huì)在保護(hù)自住購(gòu)房需求方面有所微調(diào)。比如社?；蚣{稅年限由目前的連續(xù)五年改為累計(jì)五年等。由于樓市調(diào)控的大方向不會(huì)發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，所以政策的微調(diào)不會(huì)改變目前房?jī)r(jià)將繼續(xù)下跌的預(yù)期，成交量也將隨著房?jī)r(jià)的回落而逐步復(fù)蘇。

　　蘋果園、方莊跌幅最大

　　主持人：現(xiàn)在北京市不少區(qū)域房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了大幅下降，有些地區(qū)的房?jī)r(jià)下降幅度達(dá)到了15％以上。作為業(yè)內(nèi)專家，幾位是否可以給購(gòu)房人一些更加具體的推薦呢？例如按照東南西北幾個(gè)方向和城區(qū)等分類給準(zhǔn)備購(gòu)買二手房的人提供一些有針對(duì)性的建議。

　　胡景暉：據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，11月份京東二手房?jī)r(jià)跌幅最大的區(qū)域是望京，房?jī)r(jià)跌幅達(dá)9.8％，高家園等小區(qū)值得購(gòu)房人關(guān)注；京西二手房?jī)r(jià)跌幅最大的區(qū)域是蘋果園，跌幅為2.9％，模式口等小區(qū)值得購(gòu)房人關(guān)注；京南二手房?jī)r(jià)跌幅最大的區(qū)域是方莊，跌幅達(dá)9.8％，芳城園等小區(qū)值得購(gòu)房人關(guān)注；京北二手房?jī)r(jià)跌幅最大的區(qū)域是回龍觀，跌幅達(dá)5.7％，龍博苑等小區(qū)值得購(gòu)房人關(guān)注；城區(qū)二手房?jī)r(jià)跌幅最大的區(qū)域是和平里，跌幅達(dá)2.9％，和平里小區(qū)等值得購(gòu)房人關(guān)注。

　　林倩：當(dāng)前整體市場(chǎng)來(lái)看，南部區(qū)域、東部區(qū)域降幅比較明顯，典型的城區(qū)就是大興和通州。這兩個(gè)區(qū)域平均價(jià)均已在15000元/平方米以下，價(jià)格出現(xiàn)明顯回落。對(duì)于部分剛需人群來(lái)說(shuō)，這兩個(gè)區(qū)域的部分性價(jià)比較高的樓盤值得關(guān)注。北部目前成交熱點(diǎn)主要為天通苑、回龍觀等區(qū)域。目前該區(qū)域由于位置優(yōu)勢(shì)較好，價(jià)格有所回落，剛需和改善人群集中，成交活躍。

　　李文杰：隨著房?jī)r(jià)的下降，本市各個(gè)區(qū)域都相繼出現(xiàn)了不少品質(zhì)不錯(cuò)、性價(jià)比較高的房源，有些位置較好、交通便利的地鐵沿線房也出現(xiàn)了降價(jià)。購(gòu)房者可根據(jù)自己的工作、子女教育、父母就近居住以及經(jīng)濟(jì)實(shí)力等因素選擇購(gòu)房的大區(qū)域，在大區(qū)域確定后就可從交通便利程度、小區(qū)外部環(huán)境、周邊配套、樓盤整體規(guī)劃、硬件配套、戶型結(jié)構(gòu)、園林綠化等方面進(jìn)行比較，選出最適合自己的住房。

　　春節(jié)是時(shí)機(jī) 不要想抄底

　　主持人：對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，何時(shí)結(jié)束觀望而出手是他們最關(guān)心的問(wèn)題之一。幾位專家在年底除了出手時(shí)機(jī)之外，有什么更具體的建議？

　　胡景暉：從7月份開始，北京房?jī)r(jià)下跌的拐點(diǎn)已經(jīng)非常明顯，從今年年底至明年一季度估計(jì)北京房?jī)r(jià)還將有10％左右的回落，明年房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性不大，房?jī)r(jià)將基本穩(wěn)定在2010年三四月份的水平。所以元旦、春節(jié)前后，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，將會(huì)是一個(gè)比較好的出手時(shí)機(jī)。購(gòu)房人在選購(gòu)房屋時(shí)千萬(wàn)不要抱著抄底的心態(tài)，應(yīng)該根據(jù)自身的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、購(gòu)房預(yù)算、購(gòu)房理想?yún)^(qū)域等，多看房、多比較，發(fā)現(xiàn)實(shí)惠的房源及時(shí)出手，不要因?yàn)榈却锥e(cuò)失了好房源。

　　林倩：當(dāng)前整體購(gòu)房者觀望濃厚，買方市場(chǎng)特征明顯。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，當(dāng)前購(gòu)房選擇性多，而且也不必?fù)?dān)心出現(xiàn)業(yè)主跳單的情況，完全可以貨比三家慢慢購(gòu)房，遇到性價(jià)比高的房屋可以考慮購(gòu)買。對(duì)于改善性購(gòu)房來(lái)說(shuō)，當(dāng)前降價(jià)環(huán)境是改善性購(gòu)房的較好時(shí)機(jī)。在當(dāng)前環(huán)境下，購(gòu)房前應(yīng)該確認(rèn)自身的購(gòu)房資格。確定購(gòu)房后，若是貸款購(gòu)房，在當(dāng)前的嚴(yán)格貸款情況下，應(yīng)選擇合適的貸款銀行。

　　李文杰：對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，關(guān)鍵在于充分了解自身需求，如果是結(jié)婚、改善等剛性需求，由于可等待的時(shí)間有限，在房?jī)r(jià)降到自己可承受范圍時(shí)即可以考慮出手，而無(wú)需等待所謂價(jià)格底部。對(duì)于投資性需求的購(gòu)房人則需要更加謹(jǐn)慎一些，由于目前樓盤性價(jià)比參差不齊，隨著一手樓盤和二手小業(yè)主降價(jià)力度的加大，不斷有性價(jià)比高的房源出現(xiàn)，購(gòu)房人應(yīng)懂得篩選。

　　還有20年黃金期

　　主持人：在政策調(diào)控和限購(gòu)的大背景下，未來(lái)的樓市變局莫測(cè)，購(gòu)房人和賣房人均有些困惑，說(shuō)說(shuō)你們對(duì)樓市今后幾年發(fā)展的預(yù)測(cè)。

　　胡景暉：目前的中國(guó)樓市正處于變革轉(zhuǎn)型的陣痛期，其間交易量的大幅下滑，以及部分房?jī)r(jià)泡沫被擠出，這是必須要經(jīng)歷的。但這并不意味著中國(guó)樓市將要崩盤，中國(guó)樓市不會(huì)因此而步入漫漫“熊”途，相反，我認(rèn)為如果在此輪變革轉(zhuǎn)型中，我們的土地、稅收、收入分配等各項(xiàng)制度的改革能夠順利地展開并推進(jìn)，那么中國(guó)樓市將能夠逐漸步入更加健康的發(fā)展軌道，中國(guó)樓市還將迎來(lái)15年到20年的發(fā)展黃金期。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也將有更好的發(fā)展空間。

　　李文杰：政策調(diào)控和限購(gòu)使投資性需求大大減少，但購(gòu)房者中所占比例最大的仍然是首次置業(yè)和改善性換房的剛性需求，這部分客戶在時(shí)刻關(guān)注樓市的變化，只要覺(jué)得價(jià)格合適就會(huì)出手，賣房人也會(huì)在認(rèn)為價(jià)格合適時(shí)放盤。因此，中介行業(yè)要不斷提升業(yè)務(wù)水平和服務(wù)意識(shí)，業(yè)務(wù)人員在充分了解買賣雙方的需求和承受能力后，對(duì)客戶進(jìn)行全方位的長(zhǎng)期跟蹤服務(wù)，及時(shí)為買賣雙方提供最新的政策信息和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，幫助客戶把握最佳的買賣時(shí)機(jī)。未來(lái)幾年中介行業(yè)將把服務(wù)作為第一位，向著更加專業(yè)化、人性化發(fā)展。

　　林倩：越是在淡市，或越是在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，客戶價(jià)值更趨突顯。對(duì)企業(yè)而言，應(yīng)重新思考對(duì)客戶的價(jià)值，包括購(gòu)房前的咨詢體驗(yàn)；購(gòu)房中的效率與專業(yè)，購(gòu)房后的持續(xù)性服務(wù)。簡(jiǎn)而言之，服務(wù)的設(shè)計(jì)必須從企業(yè)角度出發(fā)轉(zhuǎn)向從客戶需求以及客戶體驗(yàn)的角度出發(fā)，同時(shí)也必須重視客戶關(guān)系的維護(hù)。在國(guó)外行業(yè)先進(jìn)城市或我們自己的臺(tái)灣、香港等地，每一次的行業(yè)進(jìn)步，都脫胎于一次市場(chǎng)的不景氣，相信中國(guó)也不例外，未來(lái)中介公司會(huì)在幾次調(diào)整中更趨專業(yè)化、大型化以及客戶導(dǎo)向化。