承接上年末成交量擴(kuò)大態(tài)勢，新年1月份一線城市商品房繼續(xù)旺銷。在以“限購、限貸”為特征的嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策下，特別是在企業(yè)整體經(jīng)營效益下滑和居民收入增長放緩?fù)瑫r(shí)，一線城市住房成交價(jià)格創(chuàng)出歷史新高，到底是誰在支撐著一線城市的商品住宅需求？綜合各方面因素看，外來人口住房需求和剛性住房需求前移或是推動(dòng)當(dāng)前樓市成交量擴(kuò)大的兩大動(dòng)力。

　　外來人口增長較快，是當(dāng)前一線城市住房壓力的最主要根源。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2012年末，北京常住人口已達(dá)2069.3萬人，比上年末增加50.7萬人；其中，在京居住半年以上的外來人口773.8萬人，占全部常住人口的37.4%，較2005年末提高了14.2個(gè)百分點(diǎn)。由于北京、上海等一線城市規(guī)模龐大、基礎(chǔ)設(shè)施健全、配套建設(shè)完備，商業(yè)與就業(yè)機(jī)會(huì)充裕，對(duì)外來人口特別是外來富裕人群的吸引力大。雖然外來人口住房需求受到限購政策影響，但政策并不排斥外來人口購房。滿足購買條件的外來富裕人群住宅購買力堅(jiān)挺，全額付款不在少數(shù)，對(duì)一線城市高昂的住房價(jià)格形成了強(qiáng)力支撐。

　　剛性住房需求前移，一定程度上加劇了一線樓市恐慌局面。剛性住房需求者多屬中低收入人群，房價(jià)承受能力脆弱，不僅對(duì)住房成交價(jià)格高度敏感，而且極易受到房地產(chǎn)市場傳聞和周邊輿論影響。特別是剛性住房需求時(shí)間彈性較小，外部壓力較大，導(dǎo)致剛需人群心理預(yù)期極不穩(wěn)定。眾所周知，心理預(yù)期往往具有自我實(shí)現(xiàn)機(jī)制，這在持有不穩(wěn)定心理預(yù)期的人群中尤為如此。近期一線城市住房成交量連續(xù)上漲，更是增強(qiáng)了剛性住房需求人群房價(jià)上漲預(yù)期，進(jìn)而匆忙入市，放大了羊群效應(yīng)。其主要原因在于房地產(chǎn)市場供求雙方存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱。受個(gè)體認(rèn)知所限，大多數(shù)人難以真實(shí)把握房地產(chǎn)市場供求的真實(shí)情況，也無從知曉樓盤銷售進(jìn)度。銷售方虛張聲勢或市場提價(jià)傳聞，往往會(huì)在短時(shí)間內(nèi)促成實(shí)際購買決策。

　　雖然在局部區(qū)域住房供應(yīng)可能存在不足，但從根本上說，當(dāng)前一線城市樓市供求大體平衡，市場需求保持穩(wěn)定。以北京為例，2010年商品房銷售面積同比下降30.6%，2011年同比下降12.2%。雖然2012年北京市商品房銷售面積較上年增長35%，有所恢復(fù)，但經(jīng)過換算后，僅為2009年全市商品房銷售面積的82.3%。在一線城市人口規(guī)模持續(xù)增加的大背景下，商品房市場需求總體仍將保持穩(wěn)定。近日，北京市住建委再次重申限購政策執(zhí)行不放松。在限購、限貸政策作用下，商品住宅需求不太可能出現(xiàn)爆發(fā)式增長。由此不難推論，當(dāng)前一線城市樓市供銷兩旺，不排除是市場需求集中前移的結(jié)果。

　　當(dāng)然，應(yīng)該看到，一線城市房價(jià)上漲壓力將會(huì)長期存在，一線城市房地產(chǎn)市場調(diào)控也將會(huì)是地方政府的一個(gè)長期任務(wù)。而這是由一線城市自身人口規(guī)模和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展所決定。在一線城市產(chǎn)業(yè)日趨向高端、高附加值方向發(fā)展，城市人口素質(zhì)明顯提升，中高收入人群比重也會(huì)大幅提升，對(duì)住宅品質(zhì)要求也將逐步提高，從而支撐了相對(duì)高位的房價(jià)。但不管怎樣，一線城市中的中低收入人群住房需求還需通過加大保障性住房建設(shè)來滿足。