在樓市的喧囂中，冷靜者的聲音尤顯珍貴。

　　萬(wàn)科根據(jù)多個(gè)城市的庫(kù)存和新增供應(yīng)量得出結(jié)論：房?jī)r(jià)并不存在暴漲的前提；另?yè)?jù)多家機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體庫(kù)存仍在高位，行業(yè)去化壓力仍大。

　　這或許更接近中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真相，比那些單純的感受性判斷有更多的數(shù)據(jù)支撐。按照萬(wàn)科的觀點(diǎn)，一個(gè)地區(qū)的新房庫(kù)存保持在5-10個(gè)月的消化時(shí)間，就是正常的合理的，而庫(kù)存若低于5個(gè)月消化時(shí)間，則才會(huì)有“暴漲”的可能。即使如近期熱度飆升的北京，其庫(kù)存也仍需6-7個(gè)月時(shí)間消化。

　　而無(wú)論是萬(wàn)科總裁郁亮還是保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊，都認(rèn)為國(guó)家會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)“暴漲”高度警惕，時(shí)刻儲(chǔ)備政策對(duì)沖。調(diào)控，已經(jīng)也將必然成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)。

　　14個(gè)城市庫(kù)存在歷史高位

　　據(jù)萬(wàn)科提供的數(shù)據(jù)，目前14個(gè)重點(diǎn)城市可售庫(kù)存在1.15億平方米，創(chuàng)歷史新高。而這一數(shù)字上一次的高點(diǎn)是在2008年底，為1億平方米。

　　萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰對(duì)本報(bào)記者表示，一般來(lái)講，庫(kù)存保持在5-10個(gè)月的消化時(shí)間是合理區(qū)間，而目前一線城市仍在此范圍內(nèi)。他說(shuō)，今年新增供應(yīng)亦基本可以滿(mǎn)足需求，其中小戶(hù)型供應(yīng)充足，而大戶(hù)型產(chǎn)品由于存量較大，缺乏價(jià)格大幅上漲的動(dòng)力。

　　中國(guó)指數(shù)研究院有關(guān)人士也指出，由于2010年以來(lái)新開(kāi)工面積始終處于高位，并將持續(xù)形成供給，預(yù)計(jì)2013年全行業(yè)去化壓力依舊嚴(yán)峻。

　　數(shù)據(jù)顯示，去年底庫(kù)存出現(xiàn)了小幅反彈。其中，一線城市庫(kù)存量反彈最明顯。

　　截至2012年12月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為8392萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.1%，環(huán)比增長(zhǎng)1.0%。

　　以上海為例，截至2012年12月24日，上海市一手房可售面積約為1028.28萬(wàn)平方米。雖較此前10月份的高峰有5%左右的小幅回落，但此前4年間(2008-2011年)樓市皆未達(dá)到過(guò)千萬(wàn)平方米以上的高位；此外，廣州和深圳的庫(kù)存近期也在快速上升。

　　一線城市中，北京的供應(yīng)壓力最大。數(shù)據(jù)顯示，北京已經(jīng)連續(xù)三年未完成土地供應(yīng)計(jì)劃，而去年僅完成年度供地計(jì)劃的三成，而與此同時(shí)，北京去年新房成交量同比漲64%，創(chuàng)近三年峰值。市場(chǎng)中因此出現(xiàn)“供應(yīng)緊缺房?jī)r(jià)將暴漲”的聲音。

　　對(duì)此，譚華杰指出，即使北京去年消化過(guò)快，目前可售庫(kù)存近8萬(wàn)套，消化時(shí)間也仍需6-7個(gè)月左右，不存在房?jī)r(jià)暴漲的前提。而且，北京有關(guān)部門(mén)也在積極促進(jìn)新房源上市。

　　據(jù)北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志介紹，目前全市已實(shí)現(xiàn)開(kāi)工尚未上市的商品住房項(xiàng)目大約1200萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可形成新增供應(yīng)10萬(wàn)至12萬(wàn)套，明顯高于2012年的8.9萬(wàn)套，再加上二手房房源不斷擴(kuò)大，“今年的供應(yīng)量應(yīng)該是充足的，”陳志說(shuō)。

　　房企“補(bǔ)倉(cāng)”仍將持續(xù)

　　對(duì)未來(lái)住房供應(yīng)稍可樂(lè)觀的是，近期房企的投資和新開(kāi)工量在明顯加大。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2012年11月，前十大房企拿地占銷(xiāo)售比為19.7%，接近2011年；下半年拿地總額明顯加速，達(dá)到882億，占銷(xiāo)售額29.1%，但仍低于2009-2010年接近50%的水平。

　　同時(shí)，主要城市的土地出讓金同比大幅下跌，尤其是一線城市，北京2012年的土地出讓金收入同比2011年大幅下跌四成。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在年末房企銷(xiāo)售持續(xù)回暖的情況下，如果不出意外，土地市場(chǎng)熱度還將持續(xù)。

　　譚華杰也認(rèn)為，目前的地價(jià)比2012年初已經(jīng)有所上漲，但相比2009年、2010年的高峰仍然是低的，預(yù)計(jì)房企在接下來(lái)的一季度仍然會(huì)繼續(xù)買(mǎi)地。

　　保利地產(chǎn)有關(guān)人士稱(chēng)，保利去年三季度至今買(mǎi)地純粹是為了補(bǔ)倉(cāng)。保利在一二線城市尤其是一線城市大的土地儲(chǔ)備偏少，所以在北京、上海拿了一些合適的地塊，地價(jià)比2009、2010年是低的。

　　保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新稱(chēng)，截至去年11月，按照權(quán)益比例計(jì)算，保利地產(chǎn)拿地支出約為218億元。相較于往年，保利地產(chǎn)去拿地的費(fèi)用大大降低，僅占銷(xiāo)售額逾20%。無(wú)論是拿地總額還是銷(xiāo)售占比，均為近三年的最低值。保利上述人士透露，到去年底保利地產(chǎn)賬面現(xiàn)金仍然有285億以上，未來(lái)一段時(shí)間拿地仍將持續(xù)。

　　整體來(lái)看，張大偉認(rèn)為，由于存量仍在高位，庫(kù)存消化速度有限，房企的拿地規(guī)模和開(kāi)工速度并未出現(xiàn)同比例的提升。開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷并未十分樂(lè)觀。

　　調(diào)控仍將是常態(tài)

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)數(shù)月回暖，房?jī)r(jià)再次面臨上漲壓力。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，2012年12月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為9715元/平方米，環(huán)比11月上漲0.23% ，自2012年6月止跌后連續(xù)第7個(gè)月環(huán)比上漲。

　　在此背景下，多位接受本報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，以限購(gòu)、限貸為核心的房地產(chǎn)調(diào)控在2013年仍將繼續(xù)，甚至可能有所加碼。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊表示，2013年樓市總體表現(xiàn)可望是量?jī)r(jià)均呈升勢(shì)，良性的局面是成交繼續(xù)增長(zhǎng)，價(jià)格穩(wěn)中略升；而一旦價(jià)格上漲過(guò)快甚至暴漲，新的調(diào)控的到來(lái)將不可避免。

　　“中國(guó)的城市化過(guò)程還沒(méi)有結(jié)束，人多地少是永久性的國(guó)情。調(diào)控已經(jīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)?！弊T華杰說(shuō)。

　　那么，在頻繁波動(dòng)的市場(chǎng)中，究竟是什么在影響產(chǎn)品的價(jià)格？

　　譚華杰認(rèn)為，影響房?jī)r(jià)的根本因素仍然是供求。只要是自愿交易的市場(chǎng)，(價(jià)格的變化)就必然由供求關(guān)系決定。制度因素對(duì)供應(yīng)或需求有影響，它本身就是供求關(guān)系的因素之一。調(diào)控也是通過(guò)改變供給或需求來(lái)影響市場(chǎng)，并非脫離于供求關(guān)系之外。

　　美聯(lián)物業(yè)研究總監(jiān)徐楓對(duì)本報(bào)記者表示，調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響從時(shí)間上看是短期的；就指標(biāo)來(lái)說(shuō)，政策對(duì)成交量的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)價(jià)格的影響?！懊耖g不應(yīng)對(duì)調(diào)控政策寄予不切實(shí)際的期望，調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的作用相對(duì)有限?！毙鞐髡f(shuō)，從2003年至今的歷次調(diào)控來(lái)看，真正發(fā)生房?jī)r(jià)下跌的時(shí)期，是實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別差的那段時(shí)間，比如2008年底2009年初，以及2011年底2012年一季度。

　　譚華杰等人士均認(rèn)為，要真正解決房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)、供不應(yīng)求的方法，在房地產(chǎn)之外。比如收入分配制度改革、財(cái)稅體制改革、金融制度創(chuàng)新等，這些都需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。