剛剛過去的2012年是實(shí)施調(diào)控的第二個(gè)年頭，北京住宅市場一掃調(diào)控第一年的陰霾，不少月份中成交量有所攀升，隨之而來的年底交易“翹尾”，也令購房人真實(shí)感受到了一些位置好、價(jià)格優(yōu)的項(xiàng)目的熱銷。預(yù)計(jì)2013年，北京樓市將在延續(xù)去年樓市部分特征的基礎(chǔ)上，衍生更多新趨勢。

　　趨勢一：市場熱點(diǎn)繼續(xù)向遠(yuǎn)郊轉(zhuǎn)移

　　在2012年推出的房源中，五環(huán)外的發(fā)展新城提供了相當(dāng)充足的量，其房價(jià)穩(wěn)中有降，加之近幾年軌道交通的快速發(fā)展和市政條件的不斷改善，有效滿足了首次置業(yè)型的剛性自住需求。

　　亞豪研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2012年北京住宅市場中，大興區(qū)和通州區(qū)表現(xiàn)活躍，其成交量的明顯回升，正是得益于區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目價(jià)格普遍大幅度的下調(diào)。從年度數(shù)據(jù)中可以看出，大興區(qū)2012年商品住宅成交均價(jià)為17235元/平方米，同比下降了1000元/平方米左右。通州區(qū)更為明顯，2012年商品住宅成交均價(jià)為16794元/平方米，同比下降了14%。一些項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整，直接吸引了自調(diào)控之后積聚起的資格購買人群，使得2012年的樓市成交量自5月份開始出現(xiàn)不斷上揚(yáng)，并在8月份達(dá)到一個(gè)高位水平。

　　隨著住宅市場的不斷發(fā)展，近郊區(qū)域逐漸飽和，市場熱點(diǎn)向遠(yuǎn)郊區(qū)域轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象開始明顯起來，區(qū)域軌道交通及配套設(shè)施的跟進(jìn)成為關(guān)鍵。具體到各區(qū)域內(nèi)部分布可以看出，郊區(qū)外延的趨勢同樣非常明顯。以大興區(qū)為例，其成交熱點(diǎn)區(qū)域已經(jīng)由原來的黃村板塊南延至生物醫(yī)藥基地板塊。預(yù)計(jì)2013年，通州區(qū)的熱點(diǎn)區(qū)域也將由原本的八通線沿線轉(zhuǎn)移至臺(tái)湖區(qū)域。

　　趨勢二：“翹尾”效應(yīng)逐漸減弱

　　針對去年10月下旬以來顯現(xiàn)的樓市“翹尾”現(xiàn)象，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長陳志表示，“翹尾”行情是建立在前期大幅降價(jià)或低價(jià)入市基礎(chǔ)上的。

　　去年年初，市場觀望情緒濃厚，一季度的成交量甚至創(chuàng)近十年來的低位水平，房企開始實(shí)施“以價(jià)換量”策略；二季度以后，長期積壓的剛需開始釋放，宏觀貨幣政策的適度寬松，央行兩次降準(zhǔn)、兩次降息，進(jìn)一步刺激了樓市成交放量，一些區(qū)域房價(jià)開始觸底回升，但實(shí)際上，其回漲空間仍然有限。如通州的京貿(mào)國際城(樓盤資料業(yè)主論壇)、朝陽的遠(yuǎn)洋一方(樓盤資料業(yè)主論壇)、大興的順馳領(lǐng)海、順義的香悅四季(樓盤資料業(yè)主論壇)、昌平的北街家園等項(xiàng)目，價(jià)格依然低于本輪調(diào)控前的水平，還有一些項(xiàng)目由調(diào)控之前的毛坯房改為精裝修，價(jià)格上升的同時(shí)，品質(zhì)也有所提升。

　　市場翹尾是多重利好因素集中體現(xiàn)。在外部因素影響下，市場預(yù)期有所改變，居民一方面對未來收入增長的信心增強(qiáng)了，另一方面對未來一年的信貸政策寬松度和房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定度也持樂觀態(tài)度，由此促使改善性需求和剛性需求加快了入市節(jié)奏。陳志認(rèn)為，年末翹尾的上升行情具有階段性，且幅度有限，在經(jīng)歷了年末的透支后，隨著時(shí)間的推移，這一效應(yīng)將逐步減弱。

　　趨勢三：樓市供應(yīng)仍較充足

　　早在去年年末，業(yè)界就曾有過這樣的憂慮：2013年的樓市供應(yīng)量是否將導(dǎo)致2013年房價(jià)上行？但北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)日前澄清，今年的市場供應(yīng)仍然比較充足。根據(jù)其對市場上在途項(xiàng)目的跟蹤監(jiān)測，目前全市已實(shí)現(xiàn)開工尚未上市的商品住房項(xiàng)目面積大約為1200萬平方米，預(yù)計(jì)可形成新增供應(yīng)10萬至12萬套，這明顯高于2012年的新增供應(yīng)量。加之二手房房源在不斷擴(kuò)大供應(yīng)量，因此商品住房的總體供應(yīng)應(yīng)該是不存在問題的。此外保障房建設(shè)也將進(jìn)一步緩解商品住宅價(jià)格上行壓力。

　　近期，中央多次表示要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，住建委也表示今年將保持房價(jià)的基本穩(wěn)定。北京對限購的執(zhí)行機(jī)制不斷地收緊和完善，使得2013年的商品住房市場仍將“穩(wěn)”字當(dāng)頭。因此，專家建議，房企不宜盲目跟風(fēng)漲價(jià)，購房人也沒必要恐慌。