近日，陜西省住建廳和省物價局聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測算住房項目成本、公布區(qū)域住房銷售價格區(qū)間、控制房地產(chǎn)利潤在10%左右。超出價格區(qū)間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預(yù)售證。目的在于防止房價反彈，引導(dǎo)剛需人群理性購房。然而對此樓市新政，開發(fā)商表示開發(fā)成本存在很多變動因素難以測算，購房者表示能否防止房價反彈還要看設(shè)置的具體住房售價區(qū)間，業(yè)內(nèi)人士稱可操作性不強(qiáng)。

　　摸清底數(shù)

　　分區(qū)域測算住房成本

　　通知要求，各城市要劃定區(qū)域分區(qū)域測算住房項目成本，合理利潤率控制在10%左右，并將各區(qū)域住房銷售價格區(qū)間在媒體上公布，同時在物價部門的備案價格應(yīng)在公布的價格區(qū)間范圍內(nèi)。

　　根據(jù)陜西省住建廳、省物價局明確的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成和利潤測算標(biāo)準(zhǔn)，商品房成本測算包含土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項目。

　　根據(jù)要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，須一次性公開全部房源，實行“一房一價，明碼標(biāo)價”對外銷售。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在商品房銷售之前到當(dāng)?shù)貎r格主管部門進(jìn)行價格備案，備案價格應(yīng)在所在區(qū)域住房銷售價格區(qū)間范圍內(nèi)。經(jīng)備案的商品房銷售價格及不同樓層的累進(jìn)加價率應(yīng)在價格信息網(wǎng)上進(jìn)行公示，接受社會監(jiān)督。

　　業(yè)內(nèi)人士

　　后續(xù)細(xì)則值得關(guān)注

　　“這個要求可操作性不強(qiáng)！”資深房地產(chǎn)從業(yè)人士徐從德認(rèn)為，沒有哪條法律規(guī)定商品價格不能超過10%的利潤率。而且在實際操作中也很難執(zhí)行?！罢ㄟ^招商引資請來了開發(fā)商，現(xiàn)在對利潤率有限制，有可能導(dǎo)致開發(fā)商有這樣的想法，我把地退了算了，我可能投資別的項目更賺錢?！倍宜J(rèn)為，還有一個后果就是，我可以先訂一個價格，備案了再說?！耙驗樗谐杀竞怂愕捻椖浚加锌刹僮餍?。”徐從德覺得，目前看來，這個更多是政府調(diào)控房價的一個姿態(tài)，后續(xù)有什么細(xì)則出臺值得關(guān)注一下。

　　開發(fā)商

　　可變因素多成本難測算

　　一位開發(fā)商稱，項目的開發(fā)建設(shè)尤其是大體量樓盤需要一個較為長期的過程，期間人力成本、物料成本都處于一個變動的過程，很難預(yù)測。而樓盤建設(shè)出于地平面就可完成預(yù)售證的申請批復(fù)，在此階段準(zhǔn)確測算成本幾不可能，除非將來實施現(xiàn)房銷售，成本利潤控制才有可能實現(xiàn)。

　　國外如何控制房價

　　開發(fā)商定價過高可判刑

　　德國建立了地產(chǎn)價格獨(dú)立評估機(jī)制，對地價、房價、房租等實行指導(dǎo)價制度。按照德國的法律，如果房地產(chǎn)商制定的房價超過合理房價的20%，即為超高房價，構(gòu)成了違法行為。如果房地產(chǎn)商制定的房價超過合理房價50%則為房價暴利，觸犯刑法，出售者最高將被判處3年徒刑。

　　美國小區(qū)須留一定房屋作低價房。美國政府規(guī)定，一個人在同一小區(qū)只能購買一套住房。有70套以上的住宅項目，開發(fā)商必須以低于市價25%的價格，將至少10%的住房出售給為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)服務(wù)的人。

　　在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房兩部分組成。其中，類似于中國經(jīng)濟(jì)適用房的政府組屋由政府投資修建，價格也由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價出售或出租給中低收入階層使用。（晚綜）

　　相關(guān)新聞

　　國土部嚴(yán)控各地樓市政策

　　本報訊三季度全國主要監(jiān)測城市地價水平總體平穩(wěn)，環(huán)比（較上一季度）增速微升，同比（較上年同期）增速持續(xù)放緩。國土資源部網(wǎng)站19日發(fā)布的《2012年第三季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》作出上述表示。

　　報告稱，受調(diào)控政策影響，土地供應(yīng)總量減少，結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整，住宅用地供應(yīng)連續(xù)兩個季度回升，占國有建設(shè)用地供應(yīng)總量的比例擴(kuò)大，房地產(chǎn)用地市場回暖跡象顯現(xiàn)。

　　報告預(yù)計，就房地產(chǎn)用地而言，二、三季度商、住地價的平穩(wěn)微升態(tài)勢與房地產(chǎn)市場變化軌跡基本吻合，如無實質(zhì)緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，預(yù)計2012年第四季度，商服和住宅等房地產(chǎn)用地價格將持續(xù)回升。

　　國土資源部稱，下一階段將嚴(yán)格監(jiān)控各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策變化，在經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)的背景下，避免部分地方政府放棄“調(diào)結(jié)構(gòu)”，重新陷入以刺激房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的模式，鞏固和強(qiáng)化已取得的房地產(chǎn)調(diào)控效果。

　　報告預(yù)判，綜合國內(nèi)外因素影響，宏觀經(jīng)濟(jì)走低的態(tài)勢在短期內(nèi)難以改變，采取多種措施促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展仍是中央及地方各級政府在今后一段時間的首要目標(biāo)；貨幣政策或?qū)⒗^續(xù)適度調(diào)整，政府投資力度進(jìn)一步加大。在此背景下，四季度，土地供需將雙向增加，市場活躍度有所上升，全年土地市場整體將處于盤整態(tài)勢，地價不會出現(xiàn)大幅漲跌。

　　報告還稱，第三季度全國主要城市異常交易地塊數(shù)量明顯高于前兩個季度，但低于去年同期水平。

　　該報告最后稱，隨著四季度傳統(tǒng)的供地高峰期到來，應(yīng)研究科學(xué)實施土地供應(yīng)，大量推地有利于實現(xiàn)應(yīng)保盡保，滿足各業(yè)用地需求，促進(jìn)今后2—3年內(nèi)房屋的有效供應(yīng)，同時也要避免個別區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊集中入市引發(fā)的炒作。針對近期部分大型房企加速拿地，局部市場量價齊升的現(xiàn)象，需提前做好政策儲備、公開和正確解讀市場信息，引導(dǎo)市場理性行為。