樓市金九落敗土地市場躥紅或傳達(dá)樓市反彈信號

來源:中華工商時報 2012-09-28 14:36 http://m.vtrackmedia.com/

　　金九已進(jìn)入尾聲，對于開發(fā)商來說，樓市并沒有迎來全線飄紅，反而成交量一路下滑，全國54個主要城市的成交量也已跌至3個月以來的最低點。眼看著樓市金九變銅九，開發(fā)商的信心卻沒有因為樓市的低迷而受挫，反而更加熱情高漲地加快了拿地的步伐，土地交易市場也因此火了起來，呈現(xiàn)出一片供需兩旺的局面。

　　樓市下滑土地變熱

　　中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月上旬全國主要的54個城市樓市住宅總簽約為159897套。同比8月同期的167375套下調(diào)幅度達(dá)到了4.5%，這也是最近3個月同期的最低點，低于7月同期的182096套。在54個城市中，有29個城市成交量有不同程度下調(diào)，下調(diào)超過10%的城市有21個。

　　在一線城市中，北京9月成交量僅6015套，同比8月同期的9472套下調(diào)了36.5%，深圳成交量為2357套，下調(diào)了5.5%。上海與廣州則有輕微上漲，而在二線城市中，大部分城市均有不同程度的下調(diào)，其中天津成交量為5145套，同比下調(diào)了9.5%。

　　雖然9月的樓市成交量成績不佳，但土地市場卻表現(xiàn)突出，不僅各地土地供應(yīng)力度加大，各大房企也積極地頻頻出手拿地。截至9月24日，9月份全國24城市共計推出土地2480宗，共計面積約10127萬平方米，環(huán)比增加54%，其中住宅用地2301萬平方米，商業(yè)用地1791萬平方米。

　　鏈家地產(chǎn)對10家龍頭房企的監(jiān)測顯示，進(jìn)入9月后，龍頭房企拿地明顯加速。9月中上旬，僅萬科、恒大、華潤、龍湖4家房企，合計拿地金額就超過110億元。其中，萬科一家投入的購地款就超過80億元。

　　9月5日，萬科經(jīng)過22輪競價擊敗中海，以13.65億元成功競得廣州開發(fā)區(qū)一地塊。次日，萬科又以總價為33.1億元，競得合肥廬陽區(qū)總面積達(dá)139.6萬平方米的超大連體地塊，平均溢價率超過37%。7日，華潤置地以總成交價10.84億元競得成都地塊。9月11日，萬科再次出手，在廣東順德又拿下11.3萬平方米商住地塊，總價15.8億元，創(chuàng)造了當(dāng)?shù)赝恋厥袌龀鲎尶們r紀(jì)錄。

　　供需兩旺致土地市場升溫

　　對于近期土地市場升溫的現(xiàn)象，有專業(yè)人士指出，這很大程度上源于地方政府加大土地供應(yīng)的助推作用和上市房企土地儲備量的下降。上個月在國務(wù)院督查組結(jié)束任務(wù)后發(fā)布的報告中指出，部分城市上半年住房用地供應(yīng)率較低，個別城市不到10%，加劇明后年樓市供需矛盾。北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉介紹，以北京為例未來兩年住宅供地缺口在千萬平方米?！疤蕹?008年及2011年的調(diào)控影響，正常市場對住宅的簽約面積需求在1000萬-1500萬平方米，而最近兩年的土地供應(yīng)量僅能滿足一年的購買需求?！倍讲榻M要求，各地要進(jìn)一步增加土地供應(yīng)，提高住房用地供應(yīng)計劃完成率，穩(wěn)定普通商品住房用地供應(yīng)量。

　　資金缺乏的地方政府得到此張通行證后開始大幅集中推地。9月17日，無錫市國土資源局掛牌出讓6宗地，總面積22.5萬平方米。最終，6宗地塊全部底價出讓，總出讓價10.5億元。9月18日，杭州“金九”的首次土地出讓進(jìn)入競價階段，共出讓主城區(qū)的4宗地塊，其中最高溢價率為27%。9月19日，廣州市國土局南沙分局開始掛牌南沙4宗地塊，

　　掛牌總價約8.3億元，總出讓面積為22.3萬平方米，建筑面積共計46.8萬平方米。高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長兼總裁陶紅兵表示，目前地方政府財政吃緊，供地愿望強(qiáng)烈，除了推出一批優(yōu)質(zhì)土地外，也會給開發(fā)商一定的優(yōu)惠，鼓勵拿地。開發(fā)商此時抄底土地市場能獲得高性價比地塊，規(guī)避未來風(fēng)險。

　　上半年各大房企采取的銷售策略大多是以價換量，回籠資金，因此也積累下了如今大舉拿地的資本。另外，今年5月開始樓市進(jìn)入了回暖通道，成交量一路飚高直至7月出現(xiàn)小高峰，導(dǎo)致需求不斷釋放。不淡的淡季使得大多數(shù)房企一改低迷狀態(tài)，不僅業(yè)績翻身、資金充裕，還在短短幾個月之間消化了不少庫存，土地儲備也出現(xiàn)缺口。

　　另據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部常清稱，9月土地市場優(yōu)質(zhì)地塊的高供應(yīng)促成了高成交，總價超過10億元的土地有4塊，總出讓金達(dá)77.9億元，占比分別為40%及83.2%。優(yōu)質(zhì)地塊支撐的市場特點十分明顯。數(shù)據(jù)顯示，截至9月24日，北京土地出讓金約94.6億元，已經(jīng)趕超今年7月的93.6億元土地出讓金最高紀(jì)錄。

　　常清表示，當(dāng)前優(yōu)質(zhì)地塊頻出是全國普遍情況，也暫時造成了房企全國范圍內(nèi)不斷拿地的現(xiàn)象。但是以優(yōu)質(zhì)地塊推動的高成交來談土地市場的全面復(fù)蘇，為時尚早。

　　土地異動或傳達(dá)樓市反彈信號

　　盡管金九銀十的成色略顯不足，但炙手可熱的土地市場還是讓眾多購房者難以放下心里的包袱。9月的土地價格總體處于高位，而且最近還有繼續(xù)升溫的態(tài)勢。樓市調(diào)控力度并未放松，但作為住房第一生產(chǎn)要素的土地價格卻暴漲，房價豈有下降之理？土地市場的火熱強(qiáng)烈的看漲了購房者對房價的預(yù)期，加劇樓市反彈壓力。自然市場觀望的比例也會增加，從而導(dǎo)致房價的進(jìn)一步上漲。

　　樓市的走勢一般首先反應(yīng)在土地市場上。此次的土地的異動已經(jīng)向樓市傳達(dá)了明確的信號，很可能會蠶食樓市的調(diào)控成果。中國指數(shù)研究院研究員曹旭東也和眾多購房者一樣，對于土地升溫后的后續(xù)市場并不樂觀。他表示，地方政府推地意愿強(qiáng)烈。同時，一些一、二線城市樓市成交連續(xù)數(shù)月穩(wěn)步回升，部分開發(fā)商回籠了一定資金，重新拿地“補(bǔ)倉”愿望較強(qiáng)。“供需兩方都有意愿，土地市場升溫趨勢正在形成?！?/P>

　　但也有專家持較樂觀的看法，認(rèn)為從長遠(yuǎn)來看，加大土地供應(yīng)為樓市提供了更多的“面粉”，為房價合理回歸預(yù)留了空間，利好樓市調(diào)控。

　　對于當(dāng)前土地市場急需遏制的升溫態(tài)勢業(yè)內(nèi)人士分析，短期來看，應(yīng)在加大土地供應(yīng)的過程中注意推地節(jié)奏，防止土地市場量價齊升；長期來看，應(yīng)盡快啟動樓市深層次改革，讓地方政府?dāng)[脫土地財政依賴，鞏固樓市調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。一方面，要加大土地供應(yīng)規(guī)模，保障樓市供應(yīng)穩(wěn)步提升，為房價回歸預(yù)留空間；另一方面，要避免一次性大規(guī)模集中推地給社會傳遞土地市場升溫信號。同時，中央應(yīng)強(qiáng)化對地方土地市場的督查，嚴(yán)防地方政府和開發(fā)商合力推高地價、制造“地王”。業(yè)內(nèi)人士也提醒開發(fā)商，在樓市調(diào)控的關(guān)鍵期，房企拿地要慎之又慎，高地價將很可能引發(fā)更大力度的調(diào)控措施出臺。

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