今年上半年，飽受調(diào)控政策壓制的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些新的氣息，商品房成交量增加、土地成交量萎縮以及信貸壓力減輕等。這些變化已經(jīng)反映在了上市房企的財(cái)報(bào)中，已披露中報(bào)顯示，103家地產(chǎn)公司雖然存貨總額再創(chuàng)新高，達(dá)到1.16萬(wàn)億元，不過(guò)環(huán)比增幅僅8.02%，是自2008年下半年以來(lái)的新低。

　　存貨增速連續(xù)“剎車(chē)”

　　2006年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，隨著抑制房?jī)r(jià)上漲的壓力增大，政策也呈現(xiàn)不斷加碼的態(tài)勢(shì)。在限購(gòu)、限貸等措施推出之后，2009年以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售難度加大，加之大量已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售階段，存貨規(guī)模進(jìn)入了快速增長(zhǎng)期。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月27日，已有110家房地產(chǎn)行業(yè)公司披露半年報(bào)。剔除無(wú)相關(guān)數(shù)據(jù)的公司（如主要從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、代理的世聯(lián)地產(chǎn)），可比的103家房企上半年存貨合計(jì)為1.16萬(wàn)億元，環(huán)比增幅為8.02%，同比增幅為25.48%。

　　從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，這些公司2008年中期時(shí)的存貨合計(jì)只有2876.61億元，此后存貨規(guī)模快速膨脹。在截至2011年年末的7個(gè)半年度周期中，存貨總額從2876.61億元，增加至1.07萬(wàn)億元，期間增幅高達(dá)2.72倍，半年度平均環(huán)比增幅為20.75%。

　　不過(guò)，近一段時(shí)期，存貨的高增長(zhǎng)得到明顯抑制。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年1-7月份，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積103905萬(wàn)平方米，下降9.8%，降幅比1-6月份擴(kuò)大2.7個(gè)百分點(diǎn)。自4月份該指標(biāo)出現(xiàn)2010年以來(lái)首次同比負(fù)增長(zhǎng)之后，7月新開(kāi)工面積降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

　　隨著全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速顯著回落，房屋新開(kāi)工面積也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨增速得以快速“剎車(chē)”。103家房企近三個(gè)半年度存貨環(huán)比增速分別為22.01%、16.17%和8.02%。

　　銷(xiāo)售回暖加速去庫(kù)存

　　除了緩拿地、慢開(kāi)發(fā)之外，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖給房企去庫(kù)存帶來(lái)了利好。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積48593萬(wàn)平方米，同比下降6.6%。其中，商品房銷(xiāo)售額28699億元，同比降幅僅0.5%。

　　此外，從各城市的銷(xiāo)售情況看，中銀國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市累計(jì)銷(xiāo)售面積分別同比上漲7.7%和1.2%。

　　通過(guò)已披露的中報(bào)數(shù)據(jù)，同樣可以看到銷(xiāo)售回升的跡象。103家房企今年上半年?duì)I業(yè)收入合計(jì)1584.35億元，較2011年同期增長(zhǎng)20.98%。銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金合計(jì)2345.91億元，同比增長(zhǎng)了9.23%。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售費(fèi)用大幅增長(zhǎng)也可以從一個(gè)側(cè)面反映市場(chǎng)的回暖。103家房企今年上半年銷(xiāo)售費(fèi)用合計(jì)58.00億元，較2011年同期增長(zhǎng)23.24%。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資減速與銷(xiāo)售規(guī)模增加，在減輕房地產(chǎn)企業(yè)存貨壓力的同時(shí)，可能會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)變化。專(zhuān)家指出，如果開(kāi)發(fā)投資維持目前低迷的狀態(tài)，全年新開(kāi)工面積將出現(xiàn)多年來(lái)的首次“負(fù)增長(zhǎng)”。這將使得未來(lái)商品房供應(yīng)偏緊，不利于房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定。

　　需要指出的是，得益于信貸放松和銷(xiāo)售回款增加，103家房企6月末貨幣資金總額高達(dá)2303.03億元，處于近幾年的較高水平。在現(xiàn)金流寬松和地方土地供應(yīng)增加的雙重刺激下，一些房地產(chǎn)龍頭企業(yè)近期頻頻出手增加土地儲(chǔ)備。不過(guò)，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松指出，房地產(chǎn)行業(yè)存在特定的開(kāi)發(fā)周期，市場(chǎng)調(diào)整后期必然形成供應(yīng)不足和新開(kāi)工不足。當(dāng)前大型房企拿地意愿回升，短期內(nèi)并不會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和庫(kù)存規(guī)模。