近日，央行降息，財(cái)政政策相對(duì)有所松動(dòng)，地方政府的一些合理性微調(diào)政策也闖關(guān)成功，樓市傳來(lái)了復(fù)蘇信號(hào)，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向似乎開(kāi)始轉(zhuǎn)變。

　　不過(guò)，根據(jù)近期上市房企發(fā)布的2012年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，上市房地產(chǎn)企業(yè)凈利水平仍不樂(lè)觀，在已發(fā)布中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告企業(yè)中，有近七成房企上半年凈利潤(rùn)"亮紅燈".

　　對(duì)此，有多位專(zhuān)家向記者表示，市場(chǎng)尚未出現(xiàn)反轉(zhuǎn)性的"陽(yáng)春",房地產(chǎn)行業(yè)的冬天尚未過(guò)去。

　　近七成上市房企凈利"亮紅燈"

　　根據(jù)同花順iFinD統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到6月11日午間，滬深兩市共有29家上市房企發(fā)布2012年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，扣除1家業(yè)績(jī)預(yù)告不明確的企業(yè)，剩下的28家中有19家房企業(yè)績(jī)預(yù)減或者虧損，凈利潤(rùn)同比大幅下滑。其中，10家凈利潤(rùn)預(yù)減，7家續(xù)虧，1家扭虧，2家首虧，剩下則為預(yù)增或者略增。

　　值得一提的是，兩家首虧的上市房企分別為浙江廣廈和嘉凱城，其中浙江廣廈并未公布具體虧損數(shù)據(jù)，而嘉凱城則預(yù)計(jì)虧損3.5億元，同比下滑高達(dá)49倍。

　　"嘉凱城虧損的確實(shí)比較多，可能開(kāi)發(fā)節(jié)奏沒(méi)有把握好。"蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶對(duì)本報(bào)記者如是表示。事實(shí)上，嘉凱城的公告中確實(shí)指出，公司凈利潤(rùn)為負(fù)，一方面是由于上半年結(jié)算項(xiàng)目較少，另一方面則是受房地產(chǎn)整體環(huán)境對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度和價(jià)格影響。

　　對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪向記者表示，雖然僅僅29家房企尚不能完整反映整體行業(yè)情況，但是也可以看出調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)的影響出現(xiàn)深化趨勢(shì)，部分房企的銷(xiāo)售進(jìn)度和結(jié)算節(jié)奏都受到了影響，從而出現(xiàn)虧損或者利潤(rùn)下降。

　　"上市房企上半年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)確實(shí)不樂(lè)觀，主要是由于今年1-3月銷(xiāo)售受阻，而這次市場(chǎng)復(fù)蘇從3月下旬開(kāi)始的。"中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉向記者如是表示。

　　值得一提的是，在這29家上市房企中，有10家是上市房企綜合實(shí)力榜前100的大型房企，其中只有3家房企預(yù)增。

　　"除卻龍頭房企外，一些大型房企的經(jīng)營(yíng)狀況并沒(méi)有得到明顯緩解，依然受困于低去化率，利潤(rùn)增長(zhǎng)的空間有限。"陳雪向記者如是表示。

　　下半年樓市呈"平底鍋"走勢(shì)

　　值得一提的是，上述發(fā)布報(bào)業(yè)業(yè)績(jī)預(yù)告的29家房企中，業(yè)績(jī)預(yù)減者或虧損雖不乏大型房企，但畢竟仍以中小房企為主。相反，龍頭房企的以?xún)r(jià)換量銷(xiāo)售策略顯然取得了成果。

　　據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止6月10日，已經(jīng)有18家龍頭上市房企發(fā)布了5月份市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，其中有15家企業(yè)環(huán)比明顯上漲，累計(jì)前5月的數(shù)據(jù)銷(xiāo)售額更是達(dá)到了2520億，龍頭企業(yè)的銷(xiāo)售額同比均明顯上漲。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，龍頭房企開(kāi)盤(pán)數(shù)量比較多，產(chǎn)品布局廣，資金相對(duì)充裕，土地的囤積量也比較多。此外，龍頭房企具有品牌優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售過(guò)程中得到購(gòu)房者認(rèn)可度也更大一些。更重要的是，從資金實(shí)力角度看，即使龍頭出現(xiàn)資金緊張要去融資的話(huà)，也能夠以相對(duì)較低的融資成本和更多的機(jī)會(huì)去獲得融資。由此來(lái)看，大房企抗擊政策風(fēng)險(xiǎn)的能力會(huì)比小房企強(qiáng)。

　　此外，根據(jù)中指院6月11日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，七成上市房企資金鏈緊張，15家房企負(fù)債率超80%.

　　對(duì)此，張大偉向記者稱(chēng)，雖然目前房企的行業(yè)冬天正在過(guò)去，但上市房企的庫(kù)存量依然很大，負(fù)債率也很高，雖然此前取得了一些回籠資金，但銷(xiāo)售壓力依然很大，因此短期內(nèi)不可能大幅提價(jià)。

　　宋延慶也表示，整體來(lái)看，今年下半年，大多數(shù)房企還是以跑量為主，部分房企如果不采取以跑量為主的銷(xiāo)售策略，甚至?xí)赖簟４送?，宋延慶預(yù)計(jì)，樓市接下來(lái)不會(huì)觸底反彈，不會(huì)突然出現(xiàn)2009年的樓市"陽(yáng)春"現(xiàn)象，但房?jī)r(jià)走勢(shì)曲線會(huì)拉平，慢慢觸底，呈現(xiàn)"平底鍋"的走勢(shì)。

　　上海某房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也指出，根據(jù)今年上半年的全國(guó)商品房成交數(shù)據(jù)來(lái)看，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入筑底階段，跌幅將繼續(xù)收窄，預(yù)期全年與去年相比呈基本持平態(tài)勢(shì)。

　　不過(guò)，在宋延慶看來(lái)，今年下半年房?jī)r(jià)會(huì)有小幅下行空間，預(yù)計(jì)下降5%左右，而成交量則會(huì)上漲15%左右。

　　房?jī)r(jià)下行而成交量上揚(yáng)，對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，樓市低迷和資金緊缺等因素促使一些房企為自救甚至虧本甩賣(mài)，這勢(shì)必壓縮房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率。

　　實(shí)際上，房企平均利潤(rùn)正在走低，不少上市房企都告別的"暴利時(shí)代".今年年初，一直以高毛利率著稱(chēng)的恒大地產(chǎn)也結(jié)束了高速增長(zhǎng)期，宣布步入穩(wěn)定發(fā)展期。

　　陳雪認(rèn)為，由此來(lái)看，今年下半年，后調(diào)控時(shí)代的后遺癥"高償債"所涉及的隱患也將集中凸顯，現(xiàn)在說(shuō)房企已經(jīng)度過(guò)難關(guān)，恐怕為時(shí)過(guò)早。宋延慶同時(shí)強(qiáng)調(diào)，今年下半年部分房企的日子依然不太好過(guò)。