在各地陸續(xù)推出微調(diào)政策、開發(fā)商加緊推盤等多重因素共同作用下,5月全國各地樓市成交活躍,普遍超過市場預(yù)期。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,5月30日大城市商品住宅總成交量約為1600萬平方米,環(huán)比上漲約24%,同比漲幅更是達(dá)到28%；全月日均交易量環(huán)比上漲了14.5%,同比則上漲了30%。5月底的翹尾行情延續(xù)至6月,上周(2012年5月28日-2012年6月3日)京滬深廣等10大重點(diǎn)城市商品住宅成交量環(huán)比繼續(xù)上升12.9%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,5月樓市成交量的大增大大超出市場預(yù)期,這是政策微調(diào)預(yù)期、開發(fā)商低開推盤以及促銷跑量等多重因素作用的結(jié)果。在“刺激剛性”的政策微調(diào)時間窗口上,6、7、8三個月樓市成交量可能會延續(xù)溫和上升的態(tài)勢,市場活躍度將得以維持,甚至出現(xiàn)“淡季不淡”的局面。

　　多重利好支撐

　　5月樓市成交量大大超出預(yù)期

　　據(jù)中原集團(tuán)研究中心初步統(tǒng)計(jì),其監(jiān)測的30大城市5月商品住宅總成交量超過1600萬平方米,環(huán)比、同比漲幅分別達(dá)到24%和28%。而莫尼塔投資監(jiān)測的52個城市5月商品房總成交量達(dá)到2138萬平方米,環(huán)比上漲15%。不論從哪個機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)來看,“紅五月”樓市成交量出現(xiàn)明顯回升已是不爭的事實(shí)。

　　而另一組數(shù)據(jù)更能反映出樓市成交現(xiàn)狀。據(jù)莫尼塔投資監(jiān)測的地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,5月52個城市全月日均交易量環(huán)比上漲14.5%,同比則上漲了30.2%。分析來看,銷售超預(yù)期主要來自于以蘇州為代表的三、四線城市,以及一線城市當(dāng)中的北京、深圳和廣州。銷售回暖的同時,5月全國14個城市的商品房庫存環(huán)比繼續(xù)有所上漲,而一線城市庫存環(huán)比則有所下跌；整體去庫存化時間繼續(xù)環(huán)比下跌,一線城市下跌3個月,至15.8個月。這說明5月一線城市在新盤低開、老盤優(yōu)惠的銷售策略下,去庫存化基本得到實(shí)現(xiàn)。

　　值得關(guān)注的是,與3月“小陽春”行情不同的是,3月銷售回暖完全靠剛性需求釋放的支撐,而5月成交結(jié)構(gòu)則發(fā)生上移,中高端住宅的集中入市以及低價策略,使得這部分需求與剛需一起支撐起5月的成交。以上海為例,5月中高端商品住宅(指單價3萬元以上)的成交面積為15.5萬平方米,超出4月全月水平的30%,達(dá)到近一年以來的最高點(diǎn)。這說明,在樓市調(diào)控大環(huán)境不放松的背景下,投資投機(jī)需求依然難覓,但改善型等部分二次置業(yè)需求正蠢蠢欲動,一旦市場回暖將形成強(qiáng)勁的購買力。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪認(rèn)為,自2012年5月以來,重點(diǎn)城市成交量一直處于較高的水平,這說明本輪市場需求的釋放仍在持續(xù)中,一方面,經(jīng)過一年多的調(diào)控后,當(dāng)前房價也持續(xù)在底部運(yùn)行,促使部分購房者結(jié)束觀望,入市積極性增加。另一方面,近期多個城市進(jìn)行政策微調(diào),對剛需入市的支持度大大增加。此外,在地方調(diào)控趨于寬松、且成交量持續(xù)回升的情況下,市場預(yù)期中看漲后市的成分增加,促使少部分消費(fèi)者因擔(dān)心未來市場反彈而購房。

　　雖然5月成交可圈可點(diǎn),但業(yè)內(nèi)對5月行情是否能夠延續(xù)存有擔(dān)憂。陳雪表示,目前這一輪市場需求的釋放,很大部分是限購后長期觀望的購房需求釋放所至。未來是否仍能持續(xù),還存在很大的不確定性：一方面,只要限購不取消,購房需求就不可能全面釋放；另一方面,當(dāng)前已執(zhí)行的微調(diào)政策力度并不大,還不足以支撐市場在下半年持續(xù)復(fù)蘇。

　　傳統(tǒng)淡季市場或延續(xù)活躍行情

　　不過,從6月首周數(shù)據(jù)來看,這股成交勢頭仍在延續(xù)。鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)了北京、上海、廣州、深圳、沈陽、杭州、南京、青島、成都、蘇州10大城市上周商品住宅成交量,共計(jì)成交2.16萬套,環(huán)比繼續(xù)上漲12.9%。以上海為例,上周商品住宅成交面積再破20萬平方米,達(dá)到21.43萬平方米,環(huán)比前周上漲15.46%

　　對于6月以及傳統(tǒng)淡季7、8月份的來臨,業(yè)內(nèi)普遍保持謹(jǐn)慎樂觀的預(yù)期。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為,接下來的6、7月份基本上會延續(xù)4、5月份的市場活躍度,即便是在傳統(tǒng)淡季,預(yù)計(jì)也不會出現(xiàn)成交量的大幅下跌。莫尼塔(上海)投資發(fā)展有限公司地產(chǎn)分析師施琪也認(rèn)為,市場在接下來的兩到三個月內(nèi)將維持溫和回升的趨勢。

　　中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄表示,目前市場上的可售存量仍較充足,加上6月份還有一批新盤要上市,估計(jì)推盤量接近5月份的水平,成交量仍會保持回升態(tài)勢?！捌鋵?shí)很多開發(fā)商都是因?yàn)楝F(xiàn)在市場價格太低,達(dá)不到銷售預(yù)期而不敢推盤。他們也都在等市場回暖,只要市場人氣稍微起來一點(diǎn),他們就會加大推盤力度?！毖ㄐ壅f。

　　更有相對樂觀的市場人士認(rèn)為,接下來的6、7、8三個月或許將出現(xiàn)“淡季不淡”的現(xiàn)象。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,2012年6、7、8月份的市場狀況可能既不像往年一樣遭遇明顯淡季,也不會出現(xiàn)成交暴漲,成交量將保持溫和狀態(tài),甚至出現(xiàn)小幅反彈。張宏偉分析認(rèn)為：首先,目前政策層面正值“刺激剛需”的時間窗口,剛需應(yīng)該會在6月—8月份繼續(xù)釋放需求；其次,開發(fā)企業(yè)資金面壓力將持續(xù)存在,供應(yīng)的增加與個案價格的調(diào)整將促使后市成交量保持一定水平,不會出現(xiàn)大幅下滑。

　　張宏偉認(rèn)為,開發(fā)商與其像2011年一樣等到年底再沖刺銷售業(yè)績,不如利用當(dāng)前政策微調(diào)的時間窗口,及時降價跑量,有條不紊地分階段完成銷售目標(biāo)。