編者按：5月23日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院一份最新出爐的研究報(bào)告稱，因?yàn)椤罢{(diào)控的難度在不斷增大”，2012年房?jī)r(jià)總體降幅不會(huì)很大。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至5月26日，北京新房成交量已創(chuàng)16個(gè)月來(lái)新高，恢復(fù)到調(diào)控前水平，分析認(rèn)為是傳統(tǒng)購(gòu)房旺季來(lái)臨，剛需平穩(wěn)釋放的結(jié)果，而各地也多有保障剛需入市的微調(diào)政策出臺(tái)。那么，2012年剩下的7個(gè)月，調(diào)控政策的總體方向是什么？微調(diào)可能會(huì)以怎樣的形式出現(xiàn)？

　　地方刺激剛需不改調(diào)控路線

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前政策底部已基本出現(xiàn)，在信貸方面，還有保剛需的可操作空間，譬如優(yōu)惠利率擴(kuò)大等

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院一份最新的研究報(bào)告稱，2012年將是住房分配制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年。行業(yè)利潤(rùn)急劇萎縮，中小企業(yè)破產(chǎn)可能激增。同時(shí)，房?jī)r(jià)僅止于略有回落，總體降幅不會(huì)很大，因?yàn)椤罢{(diào)控的難度在不斷增大”。

　　社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出，2012年，我國(guó)房地產(chǎn)政策將繼續(xù)鞏固已有的調(diào)控成果，調(diào)控政策將不斷優(yōu)化和提升，但調(diào)控難度也不斷增大。一方面，國(guó)內(nèi)外閑置資本仍然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成巨大的投資投機(jī)性需求，抑制投機(jī)仍將是本年度房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)；另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)增速回落，保增長(zhǎng)壓力增大，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控可能逐步由緊縮轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?/P>

　　在穩(wěn)增長(zhǎng)下堅(jiān)持調(diào)控

　　經(jīng)濟(jì)增速回落，生產(chǎn)性領(lǐng)域投資贏利下滑，特別是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境困難，而資本市場(chǎng)制度改革仍有待突破，居民儲(chǔ)蓄和閑置資本仍然缺乏有效的投資渠道，被動(dòng)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求保值增值。同時(shí)，國(guó)際資本市場(chǎng)受美歐經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力和寬松量化貨幣政策影響，閑置貨幣充足，很容易形成對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的套利行為。因此，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)套利性的投機(jī)需求壓力仍然很大，抑制投機(jī)性需求仍將是本年度房地產(chǎn)政策調(diào)控的中心任務(wù)。

　　為何在穩(wěn)增長(zhǎng)的同時(shí)還要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)余斌認(rèn)為，必須保持政策的相對(duì)穩(wěn)定，經(jīng)受住房地產(chǎn)調(diào)整引起的宏觀經(jīng)濟(jì)下行，只有這樣才能迎來(lái)房?jī)r(jià)下降的階段。

　　然而，政府與企業(yè)、中央與地方利益訴求差異，使調(diào)控政策執(zhí)行和實(shí)施難度日益顯現(xiàn)。在經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)增速下滑、土地出讓流拍和土地出讓收入大幅下降后，一些地方政府正面臨嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收支壓力，渴望活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)以解燃眉之急；經(jīng)歷交易量萎縮、房?jī)r(jià)調(diào)整的房地產(chǎn)行業(yè)，也面臨贏利下滑、資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，必然試圖尋求為房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生近日也對(duì)調(diào)控不能放松做出的分析，她表示，調(diào)控政策依然不能放松，否則好不容易取得的調(diào)控成果有可能落空?？梢灶A(yù)見(jiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

　　房地產(chǎn)調(diào)控的難度正在逐漸加大，幾已成共識(shí)。如何平衡擴(kuò)大調(diào)控成果與維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的步調(diào)不一致，成為調(diào)控向何方進(jìn)展的關(guān)鍵所在。在面對(duì)經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)快速回落、房地產(chǎn)成交乏力的情況下，部分地方政府加大了購(gòu)買環(huán)節(jié)的支持力度。

　　保障剛需入市

　　國(guó)務(wù)院總理溫家寶近日指出要“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/P>

　　中原市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，此番講話表明了調(diào)控的大方向并沒(méi)有變，限購(gòu)限貸繼續(xù)執(zhí)行，禁止投資入市，但是政策底部基本已經(jīng)可以說(shuō)出現(xiàn)了，鼓勵(lì)自住需求，鼓勵(lì)普通住宅供應(yīng)，對(duì)房地產(chǎn)政策的直接影響就是，后續(xù)地方政府可能通過(guò)調(diào)整之前過(guò)度嚴(yán)格的調(diào)控政策，保障剛需入市。在信貸方面，還有保剛需的可操作空間，譬如優(yōu)惠利率擴(kuò)大等。

　　自去年末以來(lái)，“采取有效措施增加普通商品房供給”的思路就被反復(fù)提及，但隨著調(diào)控的深入，房地產(chǎn)投資增速還是大幅放緩，至4月份，個(gè)別地區(qū)甚至上演了“負(fù)增長(zhǎng)”。為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)工的放緩，地方政府采取了提高公積金貸款額度、提高普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等措施，通過(guò)稅、費(fèi)以及信貸手段保護(hù)剛需。

　　張大偉認(rèn)為，要想真正實(shí)現(xiàn)采取有效措施增加普通商品房供給，還要從鼓勵(lì)購(gòu)買角度切入。信貸方面，特別是首套房的信貸或?qū)⑦€會(huì)有松動(dòng)，至于公積金貸款額度的提高，也不排除會(huì)有更多的城市跟進(jìn)。

　　國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部主任范劍平的看法與張大偉相近，他表示，在抑制投資、投機(jī)需求同時(shí)，對(duì)老百姓首套房的剛性需求和賣舊買新的改善型需求，在信貸領(lǐng)域應(yīng)支持。

　　聶梅生認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，單純支持剛需購(gòu)房還是不夠的，“抓緊時(shí)機(jī)建立長(zhǎng)效機(jī)制和因勢(shì)利導(dǎo)地適度、適量、預(yù)調(diào)、微調(diào)將成為未來(lái)房地產(chǎn)政策的主要調(diào)控思路?！甭櫭飞硎尽?/P>

　　公積金額度放寬

　　2011年末，銀行信貸額度的緊張，致使多個(gè)城市首套房貸利率一度上浮10%甚至更多，這一情況在今年初即得到緩解，2月份開(kāi)始，個(gè)別城市首套房貸即可享受優(yōu)惠利率。如果說(shuō)，首套房貸利率的上浮或是優(yōu)惠與信貸額度有關(guān)，不受地方政府政策影響的話，那么，公積金貸款額度的放寬則是地方政府保剛需的一大重要舉措。

　　去年9月份，常州掀開(kāi)了二三線城市上調(diào)公積金貸款額度的大幕。常州將公積金貸款額度方案調(diào)整為，家庭最高貸款額度由40萬(wàn)上調(diào)為50萬(wàn)元，個(gè)人最高貸款額度由24萬(wàn)元調(diào)整至30萬(wàn)元。南京、吉林市隨后跟進(jìn)，12月份，合肥市成為2011年最后修訂公積金貸款額度的城市，家庭最高貸款額度由35萬(wàn)元調(diào)至45萬(wàn)元，個(gè)人最高貸款額度由25萬(wàn)元調(diào)整至35萬(wàn)元。

　　今年2月份以來(lái)，沈陽(yáng)、廈門、濟(jì)南、濱州、克拉瑪依、蚌埠、信陽(yáng)、呼和浩特、南昌等多個(gè)二三線城市陸續(xù)調(diào)整公積金貸款額度，貸款額度提高5萬(wàn)至20萬(wàn)不等。其中，克拉瑪依還調(diào)整了貸款限制范圍，將“申請(qǐng)住房公積金貸款自取得購(gòu)建房有效文件起1年內(nèi)有效”調(diào)整為“2年內(nèi)有效”； 繳存職工“為沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收入的子女購(gòu)買住房的，可以申請(qǐng)?zhí)崛」e金”，調(diào)整為“為直系親屬（僅限父母和子女）購(gòu)買住房”可以申請(qǐng)?zhí)崛」e金。南昌與濟(jì)南還對(duì)公積金繳存上下限進(jìn)行了新的規(guī)定。

　　一線城市當(dāng)中，目前只有深圳提出將修改公積金貸款額度。目前，《深圳市住房公積金貸款管理暫行規(guī)定》征求意見(jiàn)已經(jīng)展開(kāi)。此次征求意見(jiàn)，將先向各區(qū)政府、市政府各部門和市住房公積金管委會(huì)委員征求意見(jiàn)，進(jìn)一步修改完善后，在適當(dāng)時(shí)機(jī)向廣大公眾征求意見(jiàn)。而住房公積金貸款業(yè)務(wù)（一期）將力爭(zhēng)在今年9月底前正式上線。

　　據(jù)悉，在貸款制度設(shè)計(jì)中，深圳將整體統(tǒng)一考慮住房公積金繳存、提取和貸款，公積金貸款額度將與職工個(gè)人公積金賬戶余額掛鉤，在不超過(guò)最高可貸額的前提下，個(gè)人公積金賬戶積累時(shí)間越長(zhǎng)、余額越多，貸款額度就越大。并且，如果夫妻均繳存公積金，兩人的可貸額度可以累加。同時(shí)，在申請(qǐng)人的設(shè)置上，規(guī)定“父母可以為共同申請(qǐng)人”，這意味著職工及其配偶申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，可以將職工及其配偶的個(gè)人公積金賬戶余額加上其父母的個(gè)人公積金賬戶余額，一起來(lái)計(jì)算該職工的公積金貸款額度。

　　房貸利率的優(yōu)惠不僅針對(duì)首套房，繼首套房利率全面下調(diào)至基準(zhǔn)之后，合肥二套房貸全面松動(dòng)，建設(shè)銀行、交通銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、徽商銀行、興業(yè)銀行7家銀行二套房貸利率由原先的上浮20%下調(diào)至10%。近日還有消息稱，武漢住房公積金管理中心近日表示，在堅(jiān)持差別化貸款政策前提下，目前正在醞釀出臺(tái)提高二手房最高貸款限額等優(yōu)惠政策。

　　稅費(fèi)優(yōu)惠補(bǔ)貼

　　揚(yáng)州市對(duì)購(gòu)買成品房的稅費(fèi)補(bǔ)貼，將地方政府微調(diào)政策的行為推上了風(fēng)口浪尖，揚(yáng)州市的補(bǔ)貼行為則被指為“救市的目的太過(guò)明顯”，盡管爭(zhēng)議重重，但揚(yáng)州市的政策還是得到了主管部門的支持，在爭(zhēng)論聲中等待實(shí)施的開(kāi)始。

　　揚(yáng)州市《關(guān)于加快推進(jìn)揚(yáng)州市區(qū)成品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》明確指出，對(duì)新購(gòu)買的成品住房，屬于普通住房的，對(duì)購(gòu)房人給予適度的獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)政策一年一定，同時(shí)在《關(guān)于對(duì)個(gè)人購(gòu)買成品住房進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)的通知》中明確了獎(jiǎng)勵(lì)額度?！锻ㄖ分斜硎荆瑩P(yáng)州對(duì)個(gè)人新購(gòu)買的成品住房，建筑面積在90平方米及以下的，對(duì)購(gòu)房人給予所購(gòu)房屋合同價(jià)款6‰的獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)90平方米以上、120平方米以下的， 給予所購(gòu)房屋合同價(jià)款5‰的獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)120平方米及以上、144平方米以下的，給予所購(gòu)房屋合同價(jià)款4‰的獎(jiǎng)勵(lì)。業(yè)內(nèi)人士解讀稱，揚(yáng)州拿出不到一個(gè)億救市，帶來(lái)的稅收是20個(gè)億。

　　《實(shí)施意見(jiàn)》的印發(fā)日期為2011年10月26日，從刊發(fā)之日起開(kāi)始執(zhí)行，至“十二五”結(jié)束。成品房購(gòu)買的獎(jiǎng)勵(lì)制度在《實(shí)施意見(jiàn)》中提出，也就是說(shuō)，揚(yáng)州市對(duì)購(gòu)房人獎(jiǎng)勵(lì)的政策至少要執(zhí)行至2015年。

　　揚(yáng)州并非購(gòu)房貨幣補(bǔ)貼優(yōu)惠的首創(chuàng)者，只是，之前微調(diào)政策城市都是以稅費(fèi)減免的名義進(jìn)行的貨幣補(bǔ)貼。對(duì)購(gòu)房稅費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)貼的開(kāi)啟比公積金貸款額度放寬還要早一個(gè)月。2011年8月，馬鞍山發(fā)布《進(jìn)一步加大住房供給鼓勵(lì)合理消費(fèi)保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》。《意見(jiàn)》指出，個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下家庭唯一普通住房；或具有本科以上學(xué)歷或相應(yīng)職稱者購(gòu)買家庭唯一普通商品住房，可享受市財(cái)政給予所納契稅100%的補(bǔ)助。

　　重慶重提購(gòu)房退稅，強(qiáng)調(diào)對(duì)首次置業(yè)補(bǔ)貼；蕪湖則是決定，2012年買房契稅全免，購(gòu)90平米及以下房子，給予50至150元/平方米不等補(bǔ)貼，根據(jù)不同學(xué)歷給予實(shí)用專業(yè)人才額外購(gòu)房補(bǔ)貼，購(gòu)房入戶政策等。

　　此外，還有部分城市并沒(méi)有直接下發(fā)文件明確對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行稅費(fèi)優(yōu)惠補(bǔ)貼，而是通過(guò)上調(diào)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的方法，達(dá)到稅費(fèi)優(yōu)惠的目的，這其中不乏北京、上海、天津這樣的大城市。

　　限購(gòu)紅線不可破

　　從已經(jīng)落實(shí)的微調(diào)政策來(lái)看，稅費(fèi)優(yōu)惠、公積金貸款額度上升、購(gòu)房落戶等主要措施皆被放行，但“限購(gòu)”這道紅線絕對(duì)不可突破。

　　近日，廈門市傳出放寬限購(gòu)的說(shuō)法。隨后，廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局就在其官方網(wǎng)站首頁(yè)上發(fā)布《關(guān)于廈門樓市政策微調(diào)有關(guān)報(bào)導(dǎo)的澄清聲明》。該《聲明》稱，“為避免在社會(huì)上引起誤解，我局鄭重澄清，我市嚴(yán)格執(zhí)行中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控政策，繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)不變，不存在‘微調(diào)’說(shuō)法?！?/P>

　　此前，從去年末的佛山、成都到今年初的上海，都曾試圖突破“限購(gòu)”這道“坎”，都無(wú)一例外的被叫停。

　　某機(jī)構(gòu)最新發(fā)布研究報(bào)告認(rèn)為，從日前國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”的態(tài)度看，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的重點(diǎn)是“穩(wěn)定”，以往的差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策仍要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施，明顯放松樓市調(diào)控政策，打破政策穩(wěn)定預(yù)期的行為仍不會(huì)被允許。

　　報(bào)告認(rèn)為，限購(gòu)是中央政府進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的“紅線”，此前多個(gè)城市由于對(duì)限購(gòu)微調(diào)均被叫停，限購(gòu)一旦放松，可能形成房地產(chǎn)調(diào)控放松的預(yù)期。今年春節(jié)以來(lái)成交量低位反彈，購(gòu)房者觀望氣氛有所緩解，加上貨幣政策微調(diào)，如果此時(shí)限購(gòu)放松，剛剛呈現(xiàn)穩(wěn)中有降趨勢(shì)的房?jī)r(jià)可能再度反彈，不利于中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。