自“三限”政策（限購(gòu)、限價(jià)、限貸）推出后，房?jī)r(jià)終于低下了高昂的頭。結(jié)合2011年年報(bào)房地產(chǎn)行業(yè)的統(tǒng)計(jì)，對(duì)過(guò)去三年房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化進(jìn)行梳理，可以發(fā)現(xiàn)它依次經(jīng)歷了四個(gè)階段：

　　第一階段是成交量下降。2011年國(guó)家的調(diào)控措施進(jìn)一步趨緊，樓市的成交量迅速下降。

　　第二階段是價(jià)格從滯漲到回落。雖然一些城市的某些地段房?jī)r(jià)并未明顯下跌，但城市的整體價(jià)格、全國(guó)各城市的平均成交價(jià)回落卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月初公布了3月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。按算數(shù)平均計(jì)算，在房?jī)r(jià)連續(xù)5個(gè)月環(huán)比回落后，9年來(lái)首次出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。在2011年7 份開始公布該項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)，70個(gè)大中城市的同比房?jī)r(jià)平均指數(shù)為104.5，而3月份已經(jīng)回落至99.5。

　　第三階段是土地出讓價(jià)量齊跌。中投證券房地產(chǎn)分析師李少明最近專門研究了全國(guó)土地出讓情況，他說(shuō)，從全國(guó)來(lái)看，一季度全國(guó)城市土地出讓成交量均出現(xiàn)下降，土地出讓金普遍環(huán)比大幅下跌。地價(jià)二線城市環(huán)比降幅最小，而一線和三四線城市樓面地價(jià)環(huán)比下降超兩成。

　　第四階段是房地產(chǎn)新開工增速下降。據(jù)全國(guó)一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)23.5%，較1~2月環(huán)比回落4.3個(gè)百分點(diǎn)，較2011年同期回落10.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，房屋新開工面積增速近乎零增長(zhǎng)。一季度房屋新開工面積同比僅增長(zhǎng)0.3%，增速較2011年同期回落23.1個(gè)百分點(diǎn)，較1~2月回落4.8個(gè)百分點(diǎn)，距離負(fù)增長(zhǎng)僅一步之遙。

　　沿海房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)中國(guó)區(qū)副總裁成實(shí)認(rèn)為，以上描述的前四個(gè)階段比較接近房地產(chǎn)市場(chǎng)這三年來(lái)的變化。如果房地產(chǎn)調(diào)控政策不變，第五波也是一定會(huì)到來(lái)的，那就是新盤供應(yīng)量減少。在第五波到來(lái)之前，量、價(jià)等指標(biāo)會(huì)有反復(fù)，但總趨勢(shì)必定向下。

　　他說(shuō)，目前還是去庫(kù)存的階段，而且還不斷有新的庫(kù)存。因房地產(chǎn)開發(fā)周期一般為2.5年至3年，因此全國(guó)房屋供應(yīng)量減少的苗頭，大概要到兩到三年以后才會(huì)出現(xiàn)。

　　俞開江認(rèn)為，因開發(fā)商買地和新開項(xiàng)目減少，未來(lái)幾年的的房屋供給將顯著減少，而剛需則可能保持一定的增速，房?jī)r(jià)下跌的空間可能不會(huì)太大。此外，房地產(chǎn)涉及很多行業(yè)，為確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的7.5%的目標(biāo)，政府對(duì)房地產(chǎn)政策必然將采取有保有壓的政策。