樓市真的“回暖”了？很多關(guān)注樓市的普通民眾甚至業(yè)內(nèi)人士都表示不解。但有數(shù)據(jù)顯示，3月份以來(lái)，北上廣深圳等地樓市成交量環(huán)比大幅攀升。

　　在接受采訪時(shí)，有專家認(rèn)為，3月樓市的異軍突起只是近期剛需在等待一年后的爆發(fā)，尚不能認(rèn)為已全面回暖。在樓市調(diào)控依然從嚴(yán)從緊、庫(kù)存高企、房企資金吃緊的背景下，降價(jià)促銷、“以價(jià)換量”仍是房企的首要任務(wù)。

　　3月樓市現(xiàn)“小陽(yáng)春” “量漲價(jià)跌”成大勢(shì)

　　剛剛過(guò)去的3月份，“量漲價(jià)跌”取代之前的“量?jī)r(jià)齊跌”，成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)。

　　北京住建委近日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，北京新建住宅網(wǎng)簽套數(shù)為18072套，這一數(shù)值創(chuàng)造了2008年第三季度以來(lái)的最低值；不過(guò)，前三月市場(chǎng)成交逐月走高，呈現(xiàn)回暖跡象。數(shù)據(jù)顯示，1月至3月分別成交4473套、5514套、8085套。在剛剛過(guò)去的清明節(jié)假期里，北京全市住宅網(wǎng)簽延續(xù)此前的上漲趨勢(shì)，同比上漲2.4%達(dá)381套。

　　3月，廣州一手房成交也迎來(lái)“小陽(yáng)春”，房?jī)r(jià)創(chuàng)下去年以來(lái)新低。廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上月廣州新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積50.05萬(wàn)平方米，同比增加56.5%，環(huán)比增加97.5%，而網(wǎng)上簽約均價(jià)12465元/平方米，同比下降3.1%，環(huán)比下降12%。

　　杭州3月樓市更是出現(xiàn)成交“井噴”。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)月杭州主城區(qū)共成交4319套房源，創(chuàng)近15個(gè)月以來(lái)的最高成交量?？v觀整個(gè)一季度，杭州樓市如同由冬入春的季節(jié)變換一樣：1月樓市冰凍；2月多個(gè)樓盤(pán)加入“價(jià)格戰(zhàn)”，樓市成交開(kāi)始復(fù)蘇；3月成交“井噴”，杭州樓市迎來(lái)“暖春”。

　　據(jù)了解，3月份上海、深圳、南京等地樓市成交也逐漸上揚(yáng)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院4月初報(bào)告顯示，3月份監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，33個(gè)城市成交量環(huán)比上漲。北京、上海、廣州、深圳房?jī)r(jià)成交面積環(huán)比分別上漲73.84%、32.77%、58.76%、76.20%。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，高庫(kù)存量將成為2012年樓市基調(diào)，但是，3月份樓市強(qiáng)勁的需求讓高庫(kù)存房源的“消化不良”癥結(jié)稍有緩解。

　　全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席賈臥龍?jiān)诮邮?A onfocus=undefined onclick="javascript:tagshow(event, '%D6%D0%D0%C2%CD%F8');" href="javascript:;" target=_self>中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道專訪時(shí)認(rèn)為，在經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的“寒冬”之后，樓市確已出現(xiàn)回暖勢(shì)頭，但這種回暖能夠到底能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間還有待于進(jìn)一步觀察。

　　無(wú)降價(jià)不成交 剛需壓抑許久集中爆發(fā)

　　有專家指出，當(dāng)前20%左右的降價(jià)樓盤(pán)貢獻(xiàn)了樓市80%以上的成交量，所謂“無(wú)降價(jià)不成交”。 一方面，二、三線城市房?jī)r(jià)持續(xù)下降，樓盤(pán)降價(jià)走量趨勢(shì)明顯，成交均價(jià)被大幅拉低。另一方面，經(jīng)過(guò)近一年的買賣雙方角力，在樓市價(jià)格下降較為明顯的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，許多剛需族順勢(shì)出手。

　　北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，75家上市房企達(dá)到9048億，消耗需四年以上。標(biāo)桿房企在售項(xiàng)目庫(kù)存量相對(duì)于2011年5月底增加了約6成。持續(xù)攀升的庫(kù)存給開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流帶來(lái)巨大的問(wèn)題，因此以價(jià)換量對(duì)房企來(lái)說(shuō)十分必要，降價(jià)促銷力度持續(xù)加大。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)在接受采訪時(shí)表示，市場(chǎng)成交有所回暖，首先是由于政策微調(diào)，尤其是首套房貸的調(diào)整，這對(duì)首次置業(yè)的自住性需求群體影響明顯，第二是季節(jié)性因素，通常每年的三四月份是個(gè)成交量的小高峰，第三就是開(kāi)發(fā)商的價(jià)格策略，目前熱銷樓盤(pán)往往是適合首置需求、首改需求的主流需求項(xiàng)目，且大多數(shù)采取低價(jià)策略，以價(jià)換量的目的明顯。

　　賈臥龍也認(rèn)為，此次“樓市回暖”僅是成交量回暖，價(jià)格并沒(méi)有回暖，這是因?yàn)闃鞘谢嘏?，很大程度上是開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷“以價(jià)換量”換來(lái)的，因此，表現(xiàn)出的是“量增價(jià)跌”，而非“量增價(jià)增”。當(dāng)然，此番樓市回暖不僅與開(kāi)發(fā)商大力促銷有關(guān)，還與剛性需求的集中釋放有關(guān)，更與銀行首套房貸利率下調(diào)的優(yōu)惠密不可分。

　　日前，北京通州區(qū)一宗宅地以5.63億元的總價(jià)出讓，溢價(jià)率1.6%，成為今年北京首宗出現(xiàn)溢價(jià)的土地。這是否意味著土地市場(chǎng)全面回暖？對(duì)此，賈臥龍表示，這對(duì)于冷清已久的土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)提振消息，但現(xiàn)在談土地市場(chǎng)全面回暖尤言尚早。通州此宗成交地塊雖號(hào)稱“溢價(jià)成交”，但只是剛擺脫“底價(jià)成交”而已，溢價(jià)率并不高，土地價(jià)格仍處低位。因此，現(xiàn)在的土地市場(chǎng)目前處于“微回暖”狀態(tài)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上全面回暖。

　　而全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)陳保存卻認(rèn)為，土地市場(chǎng)回暖是一種必然趨勢(shì)。一季度北京全部土地均以底價(jià)成交，陳保存稱，“這屬不正?，F(xiàn)象?！?/P>

　　作為樓市春天派掌門(mén)人，陳寶存一直看好房地產(chǎn)市場(chǎng)。在他看來(lái)，樓市回暖幾乎是必然的?！澳壳靶刨J政策松動(dòng)、央行降準(zhǔn)，中央也明確了鼓勵(lì)商品房建設(shè)，支持首套房等利好信息，這些都促使了樓市的成交回暖?！?/P>

　　陳寶存表示，隨著信貸適度放開(kāi)，壓抑的剛性需求釋放，樓市會(huì)自然反彈，目前彌漫市場(chǎng)的觀望情緒正在逐步結(jié)束。

　　“樓市調(diào)控目的是抑制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，就沒(méi)必要打壓?！标悓毚娣Q，目前樓市政策也是傾向于支持購(gòu)買首套房的剛需主力。

　　樓市回暖難成氣候 后市房?jī)r(jià)仍將保持下行趨勢(shì)

　　專家認(rèn)為，在買方市場(chǎng)下，樓市將呈現(xiàn)‘弱回暖’態(tài)勢(shì)，即使成交量出現(xiàn)一定程度的回暖，樓市價(jià)格仍將保持下行趨勢(shì)。

　　北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，雖然3月份部分城市成交量開(kāi)始復(fù)蘇，但是相比2011年依然處于平均水平，繼續(xù)回暖的可能性不大。

　　賈臥龍則認(rèn)為，目前來(lái)說(shuō)，這波樓市回暖會(huì)持續(xù)到何時(shí)尚難以預(yù)料。雖然中央高層屢次表態(tài)，將“堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖”以及“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，但在經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩的情況下，貨幣政策可能會(huì)放松，從而增加了樓市反彈的可能性。而且，樓市調(diào)控造成地方財(cái)政銳減，繼續(xù)調(diào)控會(huì)令其更加“饑餓難當(dāng)”。因此，樓市調(diào)控目前看來(lái)存在一定的變數(shù)，樓市回暖到何時(shí)，仍再需一段時(shí)間的密切觀察。

　　在談到未來(lái)住宅土地市場(chǎng)走勢(shì)時(shí)，賈臥龍認(rèn)為，要視樓市表現(xiàn)而定。事實(shí)上，目前土地市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，正是在3月份的樓市回暖催化下產(chǎn)生的。3月份多地樓市成交量出現(xiàn)大幅回升的現(xiàn)象，一方面使得房企資金壓力得以稍緩，另一方面也在一定程度上增強(qiáng)了房企對(duì)后市的信心，因此，房企拿地意愿開(kāi)始增加，土地市場(chǎng)漸顯活躍，才出現(xiàn)了目前的“微回暖”態(tài)勢(shì)。

　　2012年是剛需購(gòu)房年，剛需是樓市絕對(duì)主角。賈臥龍認(rèn)為，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，還是“降價(jià)快跑”更為保險(xiǎn)，畢竟，在高庫(kù)存、高負(fù)債的情況下，“資金鏈”依然處于危境。開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存，首先要瞄準(zhǔn)目標(biāo)人群，做到有的放矢，戶型以中小戶型為主，迎合剛需“胃口”促進(jìn)銷售；其次，依然要堅(jiān)持“以價(jià)換量”，多給購(gòu)房者以優(yōu)惠，畢竟，“價(jià)格”是刺激剛需神經(jīng)最有效的武器。

　　他表示，此時(shí)賭樓市反彈并不明智?！百€贏了只是賺多賺少的問(wèn)題，一旦賭輸，可是關(guān)乎生死存亡的問(wèn)題?！?/P>

　　陳國(guó)強(qiáng)也表示，未來(lái)市場(chǎng)能否保持這種回暖態(tài)勢(shì)，關(guān)鍵還是取決于開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)策略、價(jià)格策略。

　　對(duì)于四月市場(chǎng)預(yù)測(cè)，張大偉認(rèn)為，在信貸出現(xiàn)定向?qū)捤傻睦孟?，成交量有望繼續(xù)抬升，但目前市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度依然比較高，而且限購(gòu)及二套以上的貸款依然嚴(yán)格執(zhí)行，這使得市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的可能性不大，但是在此大幅降價(jià)的可能性目前來(lái)看也已經(jīng)很小，整體市場(chǎng)均價(jià)可能會(huì)因?yàn)楦M(jìn)降價(jià)換量項(xiàng)目的增加而出現(xiàn)下調(diào)。剛需購(gòu)房者如果意愿在年內(nèi)購(gòu)房，那么4月份將會(huì)是一個(gè)相對(duì)比較理想的時(shí)機(jī)，可選擇的性價(jià)比高的項(xiàng)目將逐漸增加。(房產(chǎn)頻道 胡可璐 張慧鑫)