核心提示　從產(chǎn)品的角度來看房地產(chǎn)業(yè)，在今年樓市調(diào)控措施“國八條”的打壓下，多個城市的庫存量大幅攀升，甚至逼近歷史高位。但奇怪的是，全國多城市房價并未下降，這種產(chǎn)品大量積壓但價格堅挺的現(xiàn)象在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域并不多見。

　　房價居高不下的理由究竟何在？隨著下半年供應(yīng)壓力進(jìn)一步增大，房價走勢將何去何從？

庫存：北京房源15個月才能賣完

一線城市積壓嚴(yán)重

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，截至7月20日，北京市一手住宅庫存量為10.7萬套，這一數(shù)額處于今年高點，而根據(jù)上半年北京市的銷貨速度，北京樓市的存銷比達(dá)到了14.8，即在不新開盤的情況下，按照上半年的銷貨量，北京市場房源可供銷售近15個月。北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，這一存銷比是最近三年來的新高，表明北京樓市積壓嚴(yán)重。

　　其他一線城市也不樂觀，截至7月20日，上?？墒垡皇肿≌瑸?3948套，面積為783.9萬平方米，據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測，其存銷比為12.4，庫存也需要較長的消化時間。截至7月20日，廣州市的未售房源為73728套，可售房源為36034套，也顯現(xiàn)出積壓態(tài)勢。

二三線庫存在攀升

　　在二三線城市中，如石家莊、鄭州等地，庫存量也在逐步攀升。截至2011年6月底，鄭州市區(qū)商品房累計可售面積522.79萬平方米，同比增長31.75%；其中，商品住房累計可售面積303.5萬平方米，同比增長27.01%。分析人士指出，如果按2011年上半年商品房和商品住房的月度銷售均值52.87萬平方米和39.69萬平方米來計算，目前鄭州市區(qū)商品房累計可售面積可以銷售近10個月，商品住房累計可售面積可以銷售7個多月。

買方市場或?qū)⒌絹?/P>

　　張大偉表示，庫存上升體現(xiàn)了調(diào)控政策的效力，這主要是在限購、限貸等作用下，極大地抑制了投資投機(jī)性購房需求。
　　在量、價、供、求等左右樓市大局的基本因素中，目前呈現(xiàn)的市場信號是部分一二線城市交易量處于萎縮狀態(tài)，不合理購房需求受到了抑制，庫存量也在持續(xù)上漲，不過，價格變動尚不明顯。

　　世聯(lián)地產(chǎn)華北策略資源中心總經(jīng)理劉春巖表示，從市場各方的期待和判斷來看，衡量本輪房地產(chǎn)調(diào)控的最重要的尺度之一就是房價是否下降。

　　張大偉表示，隨著庫存的上升，買方市場很可能到來，市場從量跌到價跌的變化將在下半年明顯呈現(xiàn)出來。

供應(yīng)：供大于求將成全國樓市常態(tài)

下半年供應(yīng)將井噴

　　劉春巖分析，目前來看今年調(diào)控不會放松，而且隨著限購令的推廣，更多城市的購房需求將受到抑制，這意味著在量、求這些環(huán)節(jié)上仍然將釋放價格調(diào)整的信號。與此同時，多個城市在今年下半年或明年上半年都有著供應(yīng)井噴的潛力。

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)對北京、上海、廣州、南京、天津、青島、沈陽等40個重點城市未來潛在供應(yīng)量的監(jiān)測顯示，下半年絕大多數(shù)城市的商品房供應(yīng)將迅速放量。其中，北京市下半年的潛在供應(yīng)量為896萬平方米、明年上半年潛在供應(yīng)量為1168萬平方米；上海市上述兩個時間段供應(yīng)量分別為1029萬平方米和1082萬平方米；廣州上述兩個時間段供應(yīng)量分別為799萬平方米和515萬平方米；南京上述兩個時間段供應(yīng)量分別為655萬平方米和582萬平方米；天津上述兩個時間段供應(yīng)量分別為1074萬平方米和953萬平方米；青島上述兩個時間段供應(yīng)量分別為766萬平方米和553萬平方米。

房價面臨下行壓力

　　劉春巖表示，無論是這40個城市還是全國，今年下半年的供應(yīng)量都十分充足，而且今年上半年受壓制延后上市的供應(yīng)量都將在今年三四季度推出，這些因素將匯聚在今年四季度和明年一季度形成供應(yīng)頂峰，屆時市場壓力將十分巨大。

　　根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究，供銷差達(dá)到頂峰時，隨即迎來價格底部。